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⚡ 一次看懂
被銀行拒絕、想動用房子的價值，常會撞到一堆名詞：聯徵、DBR、DSR、二胎、售後回租、民間轉銀行、法拍、限貸令……這頁把不動產融資與房產危機最常見的名詞，用白話一次解釋清楚。看不懂的詞，先在這裡查。
信用與審核
- 信用瑕疵
- 在聯徵中心留有遲繳、催收、債務協商、退票或信用評分偏低等紀錄，使銀行核貸意願下降的情形。
- 聯徵中心（JCIC）
- 金融聯合徵信中心，保存個人金融往來與繳款紀錄（一般約 5 年），是銀行審核貸款的主要依據。
- 信用評分
- 聯徵中心依個人金融行為計算的分數，銀行用以快速評估違約風險。
- DBR 22 倍
- 無擔保債務不宜超過月收入 22 倍的銀行自律規範，超過後通常難以再核貸。
- DSR（負債所得比）
- 每月總還款金額除以每月收入，銀行用來判斷收入是否足以負擔債務的指標。
- 財力證明
- 用以證明收入與資產的文件，如報稅資料、存摺往來、不動產等。
- 薪轉
- 薪資固定轉入帳戶的紀錄，是銀行評估還款穩定度的重要依據，自營業者常因缺此受限。
貸款型態
- 二胎房貸
- 在既有第一順位房貸之外，於同一不動產再設定第二順位抵押取得資金的貸款。
- 第一順位／第二順位
- 抵押權受償的先後順序，第一順位優先於第二順位（即二胎）。
- 銀行二胎／民間二胎
- 二胎依資金來源分為銀行與民間，銀行的利率與條件通常優於民間。
- 房屋淨值
- 不動產目前市值扣除尚欠房貸後、屬於屋主的價值，是二胎與增貸額度的基礎。
- 增貸
- 在原銀行就既有房貸額度再增加借款的方式。
- 設定
- 於不動產登記抵押權的程序；二胎為設定第二順位抵押。
- 不動產擔保
- 以不動產作為債務擔保，通常可換取較低利率與較長年限。
- 循環利率
- 信用卡未全額繳清時，對未清償餘額計收的利率，通常偏高。
- 轉貸
- 將既有借款改由另一機構承作，通常以較低利率取代原借款。
解決方案
- 售後回租
- 屋主將不動產過戶（出售）給投資方取得資金，同時簽租約繼續居住、並可保有日後依約買回的權利；過戶＋租約＋買回三者一組，本質為交易而非貸款，是否適合依個案不動產與財務狀況評估。
- 買回權利
- 售後回租契約中約定屋主可於一定期限內以約定價格買回原不動產的權利。
- 民間轉銀行
- 先以民間資金橋接、待條件改善後再分階段轉貸進入銀行體系以降低利率的策略。
- 貸款整合
- 將多筆高利率債務整併為一筆以不動產擔保的貸款，目標降低每月還款壓力。
- 以房養老
- 屋主以自有住宅向銀行設定抵押，按月領取一筆款項、過世後再清償的方案。
借款來源與評估
- 民間借款
- 非銀行管道（如代書、融資公司、個人）提供的借款，利率通常遠高於銀行。
- 年化利率
- 將月息換算為年利率的數字，民間月息 1–2% 約等於年化 12–24%。
- 鑑價
- 由銀行或專業機構評估不動產價值，作為可貸金額的依據。
房產危機
- 法拍（強制執行拍賣）
- 債務人未依約清償，債權人取得執行名義後聲請法院將不動產強制拍賣以受償的程序。
- 查封
- 法院為保全執行對不動產禁止處分的程序；查封後屋主不得自行移轉，但拍定前仍可能透過清償處理。
- 拍定
- 不動產經拍賣由買受人得標並繳清價金、所有權即將移轉的時點；拍定後屋主處理空間大幅縮小。
- 點交
- 拍定後由法院將不動產交付買受人占有的程序，原屋主須遷出。
- 房貸寬限期
- 只繳利息、暫不還本金的期間，可短期降低月付，但本金未減、總利息增加。
繼承
- 繼承登記
- 將被繼承人名下不動產過戶登記至繼承人名下的程序，貸款前須先完成。
- 持分
- 不動產由多人共有時，各共有人所占的權利比例。
- 公同共有
- 繼承人尚未分割前共同擁有遺產的狀態，處分需全體同意。
- 遺產稅
- 因繼承取得財產所課徵的稅，未繳清通常無法順利辦理後續貸款。
政策與包租代管
- 選擇性信用管制（限貸令）
- 央行針對特定對象或地區限制購屋貸款成數、寬限期等的政策工具。
- 貸款成數
- 可貸金額相對於不動產價值的比例，限貸令常調降此比例。
- 第二戶
- 名下已有房貸者再購置的住宅，常為信用管制的主要對象。
- 包租代管
- 由業者代為招租、收租、維修管理等的房屋管理服務。
- 空租期
- 房屋無人承租、沒有租金收入的期間，是房東的隱形成本。
常見問題
售後回租和二胎差在哪？
二胎是在既有第一順位房貸之外、於同一不動產再設定第二順位抵押取得資金的貸款，房子仍登記在屋主名下。售後回租則不是貸款：屋主將不動產過戶（出售）給投資方取得資金，同時簽租約繼續居住、並可保有日後依約買回的權利，過戶＋租約＋買回三者一組，本質為交易而非貸款。兩者是否適合依個案不動產與財務狀況評估。
DBR 和 DSR 差在哪？
DBR 22 倍是指無擔保債務不宜超過月收入 22 倍的銀行自律規範，超過後通常難以再核貸；DSR（負債所得比）則是以每月總還款金額除以每月收入，銀行用來判斷收入是否足以負擔債務的指標。前者看無擔保債務總量，後者看每月還款佔收入的比例。
民間轉銀行是什麼？
民間轉銀行是指先以民間資金橋接、待條件改善後再分階段轉貸進入銀行體系以降低利率的策略。民間借款利率通常遠高於銀行，民間月息 1–2% 約等於年化 12–24%，透過分階段轉貸可望降低利率負擔。實際能否轉入銀行、以何條件承作，最終核貸由各金融機構決定。
信用瑕疵還能用房子取得資金嗎？
信用瑕疵是指在聯徵中心留有遲繳、催收、債務協商、退票或信用評分偏低等紀錄，使銀行核貸意願下降的情形。名下若仍有不動產，以不動產作為擔保通常可換取較低利率與較長年限，不同於單看信用的無擔保貸款；實際可行方案與能否承作，依個案不動產條件、財務狀況與市場情況評估，最終核貸由各金融機構決定。
本頁名詞解釋僅供一般參考，不構成法律、稅務或核貸建議。實際定義、適用條件與結果依個案不動產條件、財務狀況、市場情況及最新法令而定。鋮馨租賃有限公司非銀行、非金融機構，提供諮詢與媒合協助，最終核貸由各金融機構決定。