被銀行拒絕、想動用房子的價值，常會撞到一堆名詞：聯徵、DBR、DSR、二胎、售後回租、民間轉銀行、法拍、限貸令……這頁把不動產融資與房產危機最常見的名詞，用白話一次解釋清楚。看不懂的詞，先在這裡查。
二胎是在既有第一順位房貸之外、於同一不動產再設定第二順位抵押取得資金的貸款，房子仍登記在屋主名下。售後回租則是產權跟租約的安排：屋主將不動產過戶（出售）給投資方取得資金，同時簽租約繼續居住、並可保有日後依約買回的權利，過戶＋租約＋買回三者一組，本質是一筆買賣加一份租約。兩者是否適合依個案不動產與財務狀況評估。
DBR 22 倍是指無擔保債務不宜超過月收入 22 倍的銀行自律規範，超過後通常難以再核貸；DSR（負債所得比）則是以每月總還款金額除以每月收入，銀行用來判斷收入是否足以負擔債務的指標。前者看無擔保債務總量，後者看每月還款佔收入的比例。
民間轉銀行是指先以民間資金橋接、待條件改善後再分階段轉貸進入銀行體系以降低利率的策略。民間借款利率通常遠高於銀行，民間月息 1–2% 約等於年化 12–24%，透過分階段轉貸可望降低利率負擔。
信用瑕疵是指在聯徵中心留有遲繳、催收、債務協商、退票或信用評分偏低等紀錄，使銀行核貸意願下降的情形。名下若仍有不動產，以不動產作為擔保通常可換取較低利率與較長年限，不同於單看信用的無擔保貸款；實際可行方案與能否承作，依個案不動產條件、財務狀況與市場情況評估。
把你的狀況跟我們說，一起看哪一條路最適合你。團隊具 20 年經驗，協助比較銀行與承作機構方案。
本頁名詞解釋僅供一般參考，不構成法律、稅務或核貸建議。實際定義、適用條件與結果依個案不動產條件、財務狀況、市場情況及最新法令而定。鋮馨租賃有限公司非銀行、非金融機構，提供諮詢與媒合協助，最終核貸由各金融機構決定。