繼承不動產
爸媽過世後房子還不能過戶？繼承房產第一步該做什麼
謄本上還是爸爸的名字，其實什麼都動不了——先把稅務這關走完再說。
謄本上還是爸爸的名字，其實什麼都動不了——先把稅務這關走完再說。
父母過世後，依《遺產及贈與稅法》規定，遺產稅還沒處理完之前，房子不能辦移轉登記、不能分割，也無法拿去和銀行談。所以繼承的第一步不是談分法或看行情，而是先完成遺產稅申報、拿到可以移轉的證明文件，讓產權登記清楚，後續的保留、出租或其他安排才有辦法進行。
人走了，房子還在，謄本上還是爸爸的名字。很多家庭都以為，父母過世的那一刻，房子自然就變成子女的了。法律上繼承確實從死亡那一刻發生，但「能不能動這間房子」是另一回事。
只要登記還沒改，兄弟姊妹想賣、想分、想拿去跟銀行談，登記機關都不會讓你動。這段期間，房子處在一種很尷尬的狀態：名義上是全體繼承人的，實際上誰也無法單獨處分。
很多家庭就是卡在這裡。大家心裡都覺得「房子是我們的」，直到真的要處理，才發現第一道門就打不開。
原因其實很單純。依《遺產及贈與稅法》的規定，遺產稅還沒處理完之前，房子不能辦移轉登記，也不能分割。這不是哪個機關刁難，是法律設下的關卡，所有繼承案都要走過。
換句話說，不管家裡對房子有什麼想法——留著自住、出租收租、賣掉分錢、或是想用房子做財務規劃——只要稅務這關沒走完、沒拿到可以移轉的證明文件，後面所有規劃都是空談。
我們常跟客戶說，繼承的第一步不是談分法、也不是看行情，而是先把稅務這關走完。順序排錯，家人之間往往先吵起來，房子卻還是一步都沒動。
比較穩的走法，大致是這樣的順序：
這裡要說清楚：申報、登記這些專業事項，我們不經手，會協同地政士辦理。這是地政士的專業領域，該給專業的就給專業的。
那顧問能幫什麼？我們能做的，是在家人還不知道從哪裡開始的時候，把家裡的狀況攤開、把順序排出來——哪一步先做、哪一步要準備什麼、誰該出面處理。等產權清楚了，再一起看房子後續怎麼安排最符合這個家的需要。
很多繼承案的問題不在單一環節，而在沒有人幫全家把整件事的順序理清楚。每個人各憑印象各走各的，最後反而互相卡住。
如果你不確定家裡的房子現在是什麼狀態，最簡單的起點是去調一份最新的建物與土地謄本，看看上面登記的是誰的名字。
如果謄本上還是已過世長輩的名字，代表繼承程序還沒走完，上面說的那些關卡都還在。早一點面對，家人之間就早一點有共同的基礎可以討論；拖得越久，稅務與家庭關係的變數只會越多。
先產權，後方案——這是處理繼承房產唯一的順序。
本公司不承辦遺產稅申報與繼承登記；申報、登記與證明文件請洽承辦地政士或各地區國稅局。
若產權已經清楚，想了解保留、出租或其他不動產相關方向可以怎麼安排，歡迎聯繫。
歡迎全家人一起來談；任何方案都以產權人本人的意願與同意為準。
新北市中和區中正路 468 號
不申請不收費，面談不收費。
法律上繼承從死亡時發生，但在完成遺產稅申報與繼承登記之前，謄本上的名字不會改，繼承人無法買賣、分割，也無法拿房子和銀行談，實際上什麼都動不了。
不行。依《遺產及贈與稅法》規定，遺產稅處理完成前不能辦理移轉登記，也不能分割。這是所有繼承案都要走的法定程序，必須先拿到可以移轉的證明文件。
遺產稅申報與繼承登記屬於專業事項，一般會協同地政士辦理，比較不容易出錯。顧問端能幫忙的，是把家裡狀況攤開、把處理順序排出來，讓專業分工各就各位。
常見方向包括全家保留自住、出租收租，或依家庭財務需要評估其他安排。哪一種適合，要看不動產現況、家人共識與財務狀況而定，建議產權清楚後再逐一評估。
| 事實 | 來源 | 查證日 |
|---|---|---|
| 繼承，因被繼承人死亡而開始（民法第 1147 條） | 全國法規資料庫《民法》第 1147 條 | 2026-10-06 |
| 繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民法第 1151 條） | 全國法規資料庫《民法》第 1151 條 | 2026-10-06 |
| 公同共有物之處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（民法第 828 條第 3 項） | 全國法規資料庫《民法》第 828 條 | 2026-10-06 |
| 因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權（民法第 759 條） | 全國法規資料庫《民法》第 759 條 | 2026-10-06 |
| 遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記；但經稽徵機關核准發給同意移轉證明書，或核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書者，不在此限（遺產及贈與稅法第 8 條） | 全國法規資料庫《遺產及贈與稅法》第 8 條 | 2026-10-06 |
| 地政機關辦理遺產產權移轉登記時，應通知當事人檢附稅款繳清證明書、核定免稅證明書、不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書之副本；不能繳附者，不得逕為移轉登記（遺產及贈與稅法第 42 條） | 全國法規資料庫《遺產及贈與稅法》第 42 條 | 2026-10-06 |
| 申請繼承登記，應提出載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在戶籍謄本、繼承系統表、遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件等（土地登記規則第 119 條） | 全國法規資料庫《土地登記規則》第 119 條 | 2026-10-06 |
| 土地登記及地價資料（謄本）分三類：任何人得申請第二類（隱匿登記名義人出生日期、部分姓名、部分統一編號等）；登記名義人或依法令得申請者得申請第一類；登記名義人及利害關係人得申請第三類（土地登記規則第 24 條之 1） | 全國法規資料庫《土地登記規則》第 24 條之 1 | 2026-10-06 |
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