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名下有房、卻被銀行拒絕或缺現金？這頁整理鋮馨最常被問到的問題。鋮馨提供售後回租、貸款整合、民間轉銀行、二胎與包租代管的諮詢與媒合服務。我們不是銀行、非金融機構、不放貸，而是幫你把狀況理清楚、找到最有機會的合法方向——最終核貸由金融機構決定。

售後回租
售後回租（Sale and Leaseback）是屋主將房屋出售並過戶給投資方，同時簽訂租約繼續居住，並保有日後依約買回的權利，可快速取得大筆資金。信用有瑕疵或急需資金的屋主可先評估，是否適合依個案而定。

詳細說明請見：售後回租完整指南
合法。售後回租本質是兩份合法合約的組合：
• 買賣契約：受《不動產經紀業管理條例》規範，地政過戶有完整紀錄
• 租賃契約：受《租賃住宅市場發展及管理條例》保護，租期內居住權有法律保障

鋮馨租賃有限公司為依法設立之公司（統編可查），非地下錢莊、非銀行，不涉及放貸行為。建議選擇有公司登記、可至經濟部商工登記查詢的業者合作，避免非正規管道風險。
以下情況最適合評估售後回租：
• 信用瑕疵或聯徵異常，被銀行拒絕貸款
• 急需大筆現金（生意周轉、醫療費、家族債務）
• 名下多筆貸款，負債比（DSR）超過銀行上限
• 退休後資產集中在不動產，需要活化現金流
• 企業主需要私人資金，不想影響公司帳面
一般流程 2 到 4 週完成：
第1週：免費評估、方案確認
第2週：合約簽訂（買賣合約＋租約同步簽）
第3週：地政過戶登記
第4週：款項匯入帳戶

緊急案件在資料齊全的情況下，最快可縮短至 2 週完成撥款。
可以。售後回租是一組三件事：房子過戶給投資方、同時簽租約繼續住、並保有日後依約買回的權利。所有權雖移轉給買方，但買賣合約與租約同步簽訂，租約期間（通常2年以上，可續約）買方不得無故要求你搬離，租期內居住權受《租賃住宅市場發展及管理條例》保護。是否適合依個案不動產與財務狀況評估。

建議在合約中加入「優先購買權」條款，讓你日後有機會依約買回房屋。
售後回租涉及不動產買賣，需依持有年限申報房地合一稅：
• 持有未滿 2 年：45%
• 2 至 5 年：35%
• 5 至 10 年：20%
• 超過 10 年：15%

在方案規劃階段會納入稅務試算，確保扣除稅費後的實際獲利符合預期。可使用本站的房地合一稅試算工具。
貸款整合
貸款整合是將多筆不同利率的負債（房貸、二胎、信貸、現金卡）合併成一筆低利率、長還款期的貸款，讓每月總還款大幅下降。

實際案例：月收入6萬，房貸＋二胎＋信貸每月總還款49,000元（DSR 81%），整合後降至25,800元（DSR 43%），每月現金流改善23,200元。詳見貸款整合完整攻略。
DSR（負債收入比）超過55%～60%是銀行最常見的拒貸原因。解法是「先整合，再申請」：透過以不動產為擔保的增貸或轉貸，一次清償高息的信貸和二胎，讓每月總還款下降，DSR降到銀行可接受的範圍後，才能進一步申請新的貸款。
可以。民間借貸常見月息1%至2%（年化約12%至24%），分階段轉為銀行房貸年息約2%至3%區間，利息支出有機會明顯下降，實際幅度依個案不動產、財務狀況及市場情況而定，最終核貸由金融機構決定。想用自己的數字比一次，可用房貸試算工具。

轉換三個核心條件：①名下有不動產 ②有穩定收入可支撐月付 ③持有民間借款合約與還款紀錄。詳細流程見民間轉銀行完整指南。
基本文件清單：
• 身分證正本
• 戶籍謄本（三個月內）
• 不動產權狀
• 近6個月薪資單或扣繳憑單（自僱者提供近2年報稅資料）
• 近3個月存摺明細
• 現有貸款對帳單
• 民間借款合約（如有）

文件越完整，審核越順暢、速度越快。
信用與銀行審核
信用瑕疵分三個等級：
• 輕度（偶發遲繳、已清償）：仍可申請部分銀行
• 中度（呆帳清償、曾協商）：地方型銀行或農漁會仍有機會
• 重度（協商中、強制執行）：建議先用售後回租取得資金清債

名下有不動產是最重要的加分條件。詳見信用瑕疵貸款指南。
銀行核貸5大指標：
①收入穩定性（薪資單、扣繳憑單、報稅資料）
②信用評分（聯徵報告、繳款紀錄）
③負債收入比DSR（月付款 ÷ 月收入，需在55%以內）
④擔保品價值（不動產市值及淨值）
⑤職業穩定性（公教人員最佳，自僱者需額外佐證）

詳見銀行審核5大指標完整解析。
會輕微影響。每次銀行查詢聯徵都會留下紀錄，短期內大量查詢會讓信用評分略降。建議透過專業顧問先評估，選定最適合的 1 至 2 家銀行送件，不要廣撒網造成不必要的查詢紀錄。
包租代管
費用依服務模式而異：
• 純代管：月租金的 5%～10%（含找租客、收租、維修協調、合約管理）
• 包租模式：代管公司直接承租，給屋主固定月租（約市場行情的 85%～90%），屋主完全不需擔心空租與惡房客

鋮馨租賃提供免費評估，依你的房屋條件給出明確報價。
是的。純代管與包租模式下，房屋所有權完全不移轉，你仍然是法律上的房東。代管公司只是受你委託管理房屋，代理收租、維修、協調等事務，並定期向你回報。
自己管看似省代管費，但實際隱性成本包含：空租損失、廣告費、惡房客風險、維修協調時間、稅務諮詢費等。以新北市2房公寓為例，5年下來自己管的總隱性成本往往超過委託代管的費用，且耗費大量時間精力。詳細試算請見包租代管vs自己管比較。
關於鋮馨租賃
鋮馨租賃有限公司位於新北市中和區中正路468號，主要服務：
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電話：02-2249-0517｜週一至週五 09:00-18:00
完全免費，面談也不收費。鋮馨租賃提供免費初步評估，包含：
• 售後回租可行性與預估金額
• 貸款整合方案試算與可省金額
• 包租代管條件與費用報價

確定合作後才進入正式流程，不會有任何隱藏費用。
聯絡方式：
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