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什麼是售後回租？一句話說清楚
售後回租（Sale and Leaseback）就是：你把房子賣給買方，同時和買方簽訂租約，繼續住在原本的家，每個月付租金。
你得到了一大筆現金，但你的生活沒有改變。你還住在同一個地方，孩子還在同一所學校，鄰居還是同一批人。
🔑 核心邏輯：房子是資產，但資產鎖在磚牆裡不會生錢。售後回租讓你把鎖住的淨值釋放出來，同時維持生活現狀。
售後回租適合哪些人？
並不是所有人都適合售後回租。以下幾種情況最常見：
- 信用有瑕疵、被銀行拒絕二胎 — 銀行說不，但你手上有房。售後回租不需要銀行核貸。
- 急需大筆現金週轉 — 生意週轉、醫療費用、家族債務，需要在短期內拿到300萬以上的資金。
- 負債比過高，無法再增貸 — 名下已有多筆貸款，DSR超過銀行上限，但房子淨值還有空間。
- 退休後資產集中在不動產 — 持有多間房，但現金流不足，不想賣房但需要活化資產。
- 企業主需要資金但不想讓公司出現融資紀錄 — 透過個人不動產售後回租，以私人方式取得資金。
售後回租的完整流程是什麼？
- 初步評估（免費）：提供房屋地址、目前貸款餘額、預計需要的資金金額，我們會評估可行性。
- 估價與方案規劃：根據房屋市值、區位條件、屋況，確定成交總價與租金金額。
- 簽訂買賣合約與租約：兩份合約同時簽定。買賣合約確保你拿到錢，租約確保你的居住權。
- 過戶與撥款：完成地政登記後，扣除原貸款尾款，餘款直接匯入你的帳戶。
- 按月繳租，生活不變：簽約後你以租客身份繼續住在原屋，每月繳付約定租金。
售後回租 vs 銀行二胎：哪個比較好？
| 項目 | 售後回租 | 銀行二胎貸款 |
|---|
| 需要銀行核貸 | ❌ 不需要 | ✅ 必須通過 |
| 信用瑕疵者可申請 | ✅ 可以 | ❌ 通常拒絕 |
| 可取得金額 | 房屋淨值的大部分 | 淨值的6～7成 |
| 申請時間 | 2～4週 | 1～3個月 |
| 月付壓力 | 租金（固定） | 貸款本利和 |
| 房屋所有權 | 移轉給買方 | 仍在你名下 |
二胎貸款讓你保有所有權，但需要銀行同意。售後回租適合銀行說不、但你仍有不動產的情況。兩者不是替代關係，而是不同情境下的不同工具。
費用與成本一次看清楚
你需要支付的費用
- 契稅：成交價的 6%（由買方承擔，通常已在方案內計算）
- 代書費：約 8,000 ～ 15,000 元
- 房地合一稅：依持有年限而定（持有超過10年稅率15%）
- 每月租金：依成交價與租期協議，約為市場租金行情
💡 重點提示：售後回租的核心價值不是「省錢」，而是「在銀行說不的情況下，仍能取得資金」。如果你能順利申請銀行貸款，那通常比售後回租的總成本更低。
常見問題 Q&A
Q：我可以住多久？
租期由雙方協議，通常為2年以上，可續約。租約期間買方不能無故終止，你的居住權受法律保護。
Q：房子賣了以後我還能買回來嗎？
部分案例可以在合約中加入「優先購買權」條款，讓你在一定期間內有權以約定價格買回。需要在合約談判時明確要求。
Q：我的信用有問題，會影響售後回租嗎？
售後回租的核心是不動產交易，不是貸款申請，因此聯徵紀錄不是主要門檻。但個別案子情況不同，建議先免費評估。
Q：新北市、中和的案子你們有處理嗎？
鋮馨租賃位於新北市中和，新北市各區域的案子都有豐富處理經驗，也歡迎全台洽詢。
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