包租代管
包租代管費用怎麼算？
包租代管費用怎麼算？
包租、代管與政府方案一次看懂
費用沒有公定價，只有標準「問法」：代管問服務費幾成、包租問折讓後實拿多少、政府方案問免稅與補助怎麼算。三題問清楚，就不會吃虧。
費用沒有公定價，只有標準「問法」：代管問服務費幾成、包租問折讓後實拿多少、政府方案問免稅與補助怎麼算。三題問清楚，就不會吃虧。
包租代管的費用沒有公定價，只有標準「問法」——代管問服務費占月租金幾成、包租問折讓後每月實拿多少、政府方案問免稅與補助怎麼算。三題問清楚，就不會吃虧。本篇把房東「付多少、實拿多少」攤開講。想了解鋮馨的服務內容與方案，請見包租代管服務頁。
包租：業者向您承租（常見一簽三年），再以二房東身分轉租給房客。您的租約對象是業者，空置與收租風險由業者承擔，您領的是「折讓後的固定租金」，月月進帳。
代管：租約仍在您與房客之間，業者受託處理招租、收租、修繕協調與糾紛。空置風險在您身上，您領的是「市場租金扣掉服務費」。
一句判斷：要穩定、完全不管事，看包租；要貼近行情、保留房東主導權，看代管。
代管服務費：市場慣行多以月租金的一成上下計收，實際依服務內容與契約約定。問清楚三件事——含不含收租催繳、修繕協調、糾紛處理。
包租的折讓：業者以低於行情的租金向您承租，常見約市場行情的八至九折；價差就是業者承擔空置與管理風險的對價。重點是把「實拿金額」與調整機制寫進契約。
其他三類：招租費（常見半個月至一個月租金，成交才收）、修繕費（協調多屬服務範圍，材料與工資另計）、公證費（租約公證可取得逕受強制執行效力，費用依標的）。
任何額外名目，都請業者書面列明；口頭承諾不算數。
這是內政部推動、國家住都中心與地方政府辦理的計畫，由得標業者媒合。最大特點：媒合與管理服務費由政府負擔，房東與房客都不另付。
房東誘因是「三稅三費」：每屋每月租金收入免稅額最高 1.5 萬元、超過部分必要損耗費用率以 60% 計，房屋稅與地價稅依地方規定減徵；另有修繕費（每年最高 1 萬元起、第 5 期依房客身分最高 1.5 萬元）、居家安全保險費與公證費補助。
依內政部國土管理署統計，截至 2025 年 9 月底，全台社宅包租代管有效契約數已達 10 萬 1,067 戶，提前達成年度 10 萬戶目標；第 5 期計畫自 2025 年 10 月 1 日起於 19 縣市實施。各期補助條件略有不同，請以當期執行要點為準。
代價也要講：租金以市場行情約八至九折為上限（依方案規定），房客資格依政府規範、不能自行挑選。划不划算，要用「免稅＋補助－租金折讓」整體算。
| 面向 | 自行出租 | 委託代管 | 包租 | 社宅包租代管 |
|---|---|---|---|---|
| 房東實拿 | 市場租金全額 | 市場租金－服務費 | 折讓後固定租金 | 折讓租金＋免稅補助 |
| 要做的事 | 招租收租修繕全包 | 幾乎不用管 | 完全不用管 | 幾乎不用管 |
| 空置風險 | 自己扛 | 自己扛 | 業者扛 | 依包租或代管型而定 |
沒有一定的優劣：實拿最高的自行出租，也要把您的時間成本與空置月數算進去。想用自己的數字比一比，可用租金報酬率試算算出淨投報再決定。
依 2018 年施行的《租賃住宅市場發展及管理條例》，經營包租代管須辦理「租賃住宅服務業登記」，並置專業「租賃住宅管理人員」。
查證三步：請業者出示登記證字號與管理人員證書；向所在地縣市政府地政單位核對；再查經濟部商工登記與實體店面。自稱「二房東」卻拿不出登記的，直接扣分——這是鋮馨每一篇都要重複的防詐原則。
中和是高密度的成熟生活圈，員山、景安、南勢角沿捷運帶通勤租客多、流動快：招租不難，但點交、修繕、續約也來得頻繁——這正是新北包租代管需求高的原因。鋮馨深耕中和逾 20 年，店面在中正路 468 號，費用結構當面攤開講。
另一條路也順帶說清楚：若您的目標不是長期收租，而是一次取得較大筆資金，可先讀〈售後回租是什麼〉——房屋過戶給投資方（承作方）、租回續住並依約買回，與出租收租是兩種不同的資產運用。
歡迎透過官網表單或 LINE 官方帳號線上諮詢，或帶租金行情與屋況資料到中和區中正路 468 號當面試算；若評估後自行出租更划算，鋮馨會直接說——不申請不收費。
租金報酬率試算 → LINE 線上諮詢 線上填表申請 電話諮詢本文為一般資訊分享，非要約或個案承諾。包租代管之費用、服務內容與政府方案補助，均依個案房屋條件、契約約定及主管機關當期公告為準；如比較售後回租等資產活化方案，相關條件依個案不動產條件、財務狀況與市場情況而定。本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助。簽約前請詳閱契約條款，並確認委託期間與終止條件。
代管費市場慣行約月租金一成上下，包租則收折讓後的固定租金，均依契約約定。另可能有招租、修繕、公證等項目，簽約前請逐項書面列明。
包租是業者承租再轉租、空置風險業者擔；代管是受託管理、租約仍在房東與房客間。實拿上，包租領折讓後固定租金，代管領市場租金扣服務費。
多數情況划算：服務費由政府負擔，另有每月最高 1.5 萬元租金免稅與修繕等補助。代價是租金以市場約八至九折為上限、房客資格依規定，請以第 5 期計畫公告為準。
查兩證：租賃住宅服務業登記證，與置有租賃住宅管理人員證書。依 2018 年施行的租賃住宅條例，兩者為執業要件，可向地方政府地政單位查詢。
主要風險是契約條件模糊、業者良莠不齊，以及轉租或代管的管理糾紛。自保不外：查登記與人員證書、釐清委託期間與終止條款、確認租金給付與押金保管方式。