售後回租
售後回租是什麼？
售後回租是什麼？
流程、費用、風險與適合對象一次看懂
把房屋過戶給投資方取得資金、同時簽租約續住，並保有日後依約買回的權利——與二胎最大的差別：所有權會先移轉。
把房屋過戶給投資方取得資金、同時簽租約續住，並保有日後依約買回的權利——與二胎最大的差別：所有權會先移轉。
售後回租是把房屋過戶給投資方（承作方）取得資金，同時簽租約繼續住在原屋，並保有日後依約買回的權利。與二胎房貸最大的差別：所有權會先移轉。正因如此，成敗九成取決於契約——買回價金、期限、租金與違約條款是否白紙黑字。本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方。
售後回租（Sale and Leaseback）由三份約定組成：買賣契約（房屋過戶給投資方、取得價金）、租賃契約（按月付租金、續住原屋）、買回約定（期限內依約定價金買回）。
本質是「以所有權暫時換取資金與居住權」，審核核心是房屋價值而非信用分數，常在銀行成數不足或未過件時，與二胎房貸並列比較。
依內政部房價負擔能力統計，2025 年第 3 季新北市房貸負擔率為 56.77%，家庭逾半可支配所得須用於房貸，屬「房價負擔能力過低」等級，資金彈性工具因此更常被討論。
成本有三塊：每月租金、買回價金與出售價金的價差、兩次移轉稅費（契稅、土地增值稅、規費與代書費）。請業者書面列出各項金額與算法。
評估時把三塊加總、換算「年化總成本」再比較；若明顯高於民法第 205 條民間借貸約定利率上限年息 16%，就應提高警覺、重新議約或另尋方案。
租金部分，鋮馨依標的物附近的租屋行情計算，於簽約前雙方確認並載明於租約。各家契約差異大，實際租金與買回條件依個案審核與契約為準。鋮馨的原則：先攤開總成本，再談要不要簽。
| 比較 | 二胎房貸 | 售後回租 |
|---|---|---|
| 所有權 | 不變，設定第二順位抵押權 | 移轉給投資方，約定依約買回 |
| 資金上限 | 受一胎後殘值空間限制 | 以房屋整體價值計算，通常較高 |
| 成本結構 | 利息＋開辦與設定費用 | 租金＋買回價差＋移轉稅費 |
| 主要風險 | 繳不出款，房屋可能遭拍賣 | 契約不明，買回權益受損 |
簡單判斷：想保留所有權、殘值空間足夠，先評估二胎房貸（融資公司二胎年利率常見約 7%–16%，依個案審核為準）；金額需求超過殘值空間、又不想搬家，再比較售後回租。
您可先用二胎房貸試算器抓殘值空間，再讀第一篇〈中和二胎房貸怎麼辦？全解析〉；數字攤在一起，答案通常就浮現。
四個風險先講清楚：所有權移轉後，房屋可能被轉賣或再設定抵押；買回條款不明，事後起爭議；租金與價差墊高總成本；少數不肖業者低價收購、刁難買回。
四種常見情境：銀行成數不足或未過件、但資金用途與日後買回的資金來源明確；短期需要較大金額、有可行買回計畫；想繼續住在原屋；名下是高屋齡物件、銀行端成數難拉高。
依內政部不動產資訊平台統計，2025 年第 2 季全國住宅平均屋齡達 34.1 年，屋齡 30 年以上住宅約 554 萬戶、占比 59%。屋齡越高，銀行估價與成數通常越保守，更需要其他活化工具。
反之，若您沒有穩定收入付租、也沒有買回規劃，鋮馨會直接建議您不要辦。它是過渡型工具，簽約前請衡量自身租金負擔與買回能力。
三個標準：登記可查、店面可到、契約可帶回看。鋮馨實體店面在新北市中和區中正路 468 號，深耕雙和，文件當面核對、條款白紙黑字。
新北售後回租的估價關鍵是貼近行情：估得準，價金與買回條件才合理。鋮馨依中和、永和、板橋實價資料估價，把總成本攤開給您比較。
歡迎透過官網表單或 LINE 官方帳號線上諮詢。鋮馨先聽您的需求與時程，再建議售後回租、二胎房貸或貸款整合哪條較合理——不申請不收費，也不催促您做決定。
二胎房貸試算器 → LINE 線上諮詢 線上填表申請 電話諮詢本文為一般資訊分享，非要約或個案承諾。售後回租與貸款方案條件均依個案不動產條件、財務狀況與市場情況而定；本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方，貸款類方案之最終核貸由金融機構決定。簽約前請詳閱契約條款，並衡量自身租金負擔與買回能力；如評估貸款方案，請一併衡量還款能力。
售後回租是把房屋過戶給投資方取得資金，同時以租約續住原屋，並約定日後依約買回。所有權會先移轉，簽約前務必確認買回價金、買回期限與租金條件。
可以，只要契約載明買回價金與期限，依約履行即可買回。建議同時辦理預告登記，避免期間內房屋被移轉或再設定他項權利。
主要風險是所有權已移轉、總成本可能偏高，以及買回條款不明引發糾紛。自保重點：查公司登記、契約白紙黑字、辦預告登記並以履約保證機制交付價金。
想保留所有權、殘值足夠，先評估二胎房貸；需要較高額度再比較售後回租。兩者條件均依個案審核為準，建議先試算殘值，再帶著數字與鋮馨討論。
可以提出申請評估。售後回租以房屋價值與租金負擔能力為審核核心，相較銀行，信用註記的影響較低，但仍會整體評估，依個案審核為準。
租金依標的物附近的租屋行情計算，於簽約前雙方確認並載明於租約；實際金額依個案條件與市場行情而定。