防詐教育
房屋二胎詐騙如何辨識與避免？
房屋二胎詐騙如何辨識與避免？
3 種手法、8 個警訊與簽約前查證
房屋二胎（二胎房貸）不等於詐騙；要查的是對方身分、資金去向、文件用途與契約。遇到解凍金、空白文件或帳戶控制要求，先停止付款與簽署。
房屋二胎（二胎房貸）不等於詐騙；要查的是對方身分、資金去向、文件用途與契約。遇到解凍金、空白文件或帳戶控制要求，先停止付款與簽署。
核對身分、實拿金額、文件用途與契約。不要交出帳戶控制資料、不要簽空白文件；有人以帳號錯誤或貸款凍結要求解凍金，先停止付款並撥 165 查證。
二胎房貸是在既有房貸之外設定另一順位抵押權，本身不等於詐騙。收費時間或交付正本，不能單獨作為判定犯罪的依據；重點是程序、用途及對象是否可查證。本頁為風險辨識資訊，不保證任何交易安全。
以下是依官方防詐宣導整理的風險提醒，加上鋮馨的簽約檢查建議；不是政府認定犯罪的八項標準，也不是出現一項就能斷定對方違法。
官方參考：金管會：貸款解凍金與保證金話術、金管會：銀行帳戶資料詐騙、刑事局：假冒銀行辦理債務整合案件。
| 檢查項目 | 需要拿到的答案或文件 |
|---|---|
| 對方是誰 | 公司全名、統編、實際承作方、承辦人與可獨立查到的官方電話。 |
| 實際拿多少 | 借款本金、代償金額、各項扣費、最後匯入本人帳戶的金額。 |
| 總共付多少 | 年利率、期數、每期金額、各項費用、提前清償與逾期條件；別只比月付。 |
| 抵押怎麼設定 | 最新謄本、抵押權人、順位、擔保金額與範圍；還清後由誰辦塗銷。 |
| 文件交給誰 | 用途、收件人、授權範圍、交件簽收及返還時間；保留契約與本票影本。 |
| 房子還是誰的 | 確認是抵押設定還是出售過戶；若涉及售後回租，另看租約、買回約定及無法買回的處理。 |
查證順序：先自行查公司與專業資格，再透過官方電話核對人員，最後請獨立地政士或律師協助看懂重要文件。公司有登記、地政士有資格，都不是核貸或交易安全保證。可由經濟部商工登記公示資料及地政局合法不動產服務業者查詢入口開始。
我們協助過一個民間設定換約的案子（真實案例，已去識別化），交割就照這個順序走：新資金方在銀行開好本行支票（銀行自己簽發，不是個人開的票），原設定人打電話到開票銀行照會；塗銷舊抵押權、設定新抵押權連件送進地政，全程在地政事務所和銀行櫃檯辦，沒有現金交易、不在私人場所簽約。做不到這三件事的資金方，不要簽。完整流程見〈X 先生的民間換約〉。
手上的二胎若是民間設定，想先弄清楚轉回銀行的正常流程、再對照對方跟你說的版本，可以看民間借款轉銀行的條件與流程；實際怎麼一步步走，見自營業者塗銷民間設定、轉回銀行的案例。
抵押權設定等程序可能有規費或約定費用。地政局登記費說明列有他項權利設定登記費；請逐項核對收款對象、用途、金額、付款時點、未成案退費條件及單據。這與用「帳號錯誤、資金凍結」逼你續付保證金／解凍金不同。銀行委外行銷與自稱代辦的業者也不能混為一談，應向銀行直接查證。
辦理登記可能需要相關正本，請向管轄地政事務所或經查證的地政士確認應備文件與程序。交件時留下清單、用途、收件人及返還日期，不簽範圍不明的授權。金融卡密碼、網銀密碼及 OTP 不交給他人操作；單純需要匯款帳號，不等於需要控制你的帳戶。
鋮馨、鋮馨租賃的公司全名為鋮馨租賃有限公司，統一編號 60602537，營業地址新北市中和區中正路 468 號。
同名或舊資料不等於冒名詐騙。若搜尋結果的地址、電話或網域不同，先回到官網獨立查證，不根據名稱就指控對方。鋮馨為諮詢與媒合業者，非銀行、非金融機構，不保證核貸。
還沒付款、簽名或交件時，先停在這一步：不匯款、不簽、不交文件，撥 165 反詐騙諮詢專線說明對方的要求，再自行查官方電話回撥核對對方身分。已經匯款、交件或簽名，依下列順序處理。
地籍異動即時通可通知抵押設定、移轉、書狀補給等異動，但它是通知服務，不會阻止登記或保證防詐。收到不明異動應立即向地政事務所查明。
常見有 3 種：一是假冒銀行或官方人員，自稱有「內部管道」可以幫你辦下來；二是說帳號填錯、款項被凍結，要你先匯解凍金才撥款；三是以辦設定為由收走權狀、印鑑，或催你先簽空白本票、契約，事後被改成買賣或移轉。遇到這些要求，先停止付款與簽署、查證清楚；單一警訊不等於已證明對方犯罪。
逐項確認：對方是誰（公司全名、統編，自己查官方電話回撥）、實際拿多少（扣掉各項費用後匯進本人帳戶的金額）、總共付多少（年利率、期數、各項費用都寫進契約）、抵押怎麼設定（看最新謄本）、文件交給誰（用途、收件人與返還時間），以及房子是抵押設定還是出售過戶。也要分清楚誰是顧問、誰是實際承作方：幫你跑流程的人不等於出錢的人，借款契約的另一方，應是你查得到身分的承作方。
不一定。抵押權設定等程序可能有規費或約定費用，不能只看收費時間。請核對項目、金額、收款人、付款時點、退費條件及收據；以帳號錯誤、資金凍結要求保證金或解凍金，應停止付款並查證。
登記程序可能需要相關正本，應先向地政事務所或經查證的地政士確認用途、收件人、授權範圍與返還時間，留下交件清單及簽收。不要把文件交給身分不明的人；金融卡密碼、網銀密碼與 OTP 不交付他人操作。
還沒付款或簽名：先停下，不匯款、不簽、不交文件，撥 165 反詐騙諮詢專線說明對方的要求，再自己查官方電話回撥核對身分。已經匯款或交付文件：停止新增付款與簽署，保存對話、契約及匯款證明，聯絡銀行並向警方報案；緊急危險撥 110。涉及房產文件時，立即洽管轄地政事務所查明登記現況；地籍異動即時通是通知服務，不會自動凍結產權。
不代表。公司登記只能協助核對身分，不能保證交易安全、核貸結果或每項業務均經主管機關核准。銀行、地政士與其他業者應分別查核資格，並獨立核對官方電話、契約與收款帳戶。
想先了解不動產融資的流程、應備文件與費用項目，可以透過 LINE 線上諮詢 問鋮馨。鋮馨是不動產融資諮詢與媒合顧問，非銀行、不放貸，協助你把流程與文件問清楚、看懂了再決定。
本文由鋮馨租賃有限公司整理，更新於 2026 年 10 月 16 日；官方資料來源已附於相關段落。內容為一般風險辨識資訊，不是個案法律意見，也不代表主管機關對本公司或任何方案的背書。實際結果依個案不動產條件、財務狀況與市場情況而定，本公司非金融機構，最終核貸由承作之金融機構或資金方決定。
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鋮馨提供諮詢與媒合，不自行放貸；核貸條件與結果由承作機構審核決定。