三重售後回租
三重的房子不是新北最老的——住宅平均屋齡 35.93 年、30 年以上占 64.4%（115 年第 2 季，內政部不動產資訊平台），比永和年輕、跟板橋差不多。但三重是全市危老重建核准最多的區：111 件，占全市 676 件的 16.4%（115 年 7 月 9 日危老清冊）。同一棟 46 年的公寓，在整合得起來的街廓和整合不了的街廓，投資方估出來的價金差很多；而三重「地勢低窪且平坦……全區周邊環繞堤防」，你家在不在淹水潛勢里，也是估價方會先看的事。所以這一頁不從屋況講起，從兩張地圖講起。
三重老公寓的價值，由「水」和「重建」兩張地圖決定，不由屋況決定。第一張是水：三重「海拔約 1.5~4.5 公尺，全區周邊環繞堤防」（三重區公所《地區災害防救計畫》114 年 9 月版），堤防已高於 200 年計畫洪水位加 1.5 公尺出水高，但 500 毫米／24 小時的情境下仍有 13 個里潛勢 1～2 公尺、3,171 戶受影響。第二張是重建：危老核准 111 件全市第 1（115 年 7 月 9 日清冊），近兩季成交裡新大樓 250 件、每坪中位 67.0 萬，老公寓 163 件、43.0 萬，價差 1.56 倍（依內政部實價登錄 115 年第 1、2 季自行統計）。售後回租是把房子過戶給投資方（承作方）換成現金、同時簽租約繼續住、並保有日後依約買回的權利；價金多落在市值 7–9 成、依個案。本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助。
三重區公所《地區災害防救計畫》（114 年 9 月版）第一句就把地形講完了：「三重區地勢低窪且平坦，海拔約 1.5~4.5 公尺，全區周邊環繞堤防，外水溢淹風險係來自大漢溪、二重疏洪道及淡水河」。這句話是投資方估價時腦子裡的底圖，所以先把它攤開。
三重的水災史有三個名字。1963 年葛樂禮颱風，臺北市水利處的紀錄寫「三重、蘆洲地區成為水鄉澤國」；2001 年納莉颱風，三重 7 處淹水 20–35 公分，「中興里及頂崁里淹水災情更為嚴重」；2004 年艾利颱風，同安抽水站的臨時封水牆傾倒，防救計畫記載受影響範圍「約 150 公頃」、58 個里——這一次是施工事故，不是堤防溢頂（三重區公所《地區災害防救計畫》）。三次都是「外水」：河水進來。
今天的堤防不是那時候的堤防。三重堤防 4,635 公尺，第十河川分署的規格是「堤頂高於 200 年計畫洪水位加 1.5 公尺出水高」；全區 7 座抽水站，最早的溪美抽水站 71 年啟用、最新的二重抽水站 94 年啟用；二重疏洪道左岸加高工程 115 年 2 月 18 日完工，總經費 15.24 億元，左右岸對齊 200 年重現期。新北市雨水下水道實施率 93.11%（113 年度）。從堤外的忠孝碼頭往上游走到接士林的重陽橋、往下游走到台北大橋三重端的重新路一段，你看到的堤防就是這套規格；疏洪道裡的幸福水漾公園、新北大都會公園（水漾路一段）本來就不是住宅區。
但水的問題沒有消失，是換了成因。同一份防救計畫的 500 毫米／24 小時情境，三重仍有 3,171 戶、7,642 人受影響，13 個里潛勢 1～2 公尺：三民、中山、永福、永豐、田中、光輝、頂崁、溪美、過田、福祉、福隆、福德、錦田。112 年 6 月 30 日時雨量 78.5 毫米，積水 15–20 公分，致災原因勾的是「雨勢過大」，不是「河川溢淹」；2026 年 6 月 4 日，三重 19 個里達水利署淹水一級警戒（新聞報導）。也就是說，外水溢堤、倒灌的年代過去了，現在的三重是內水——雨太大、排不及。
對售後回租的意義只有一句：估價方會看你家在不在這 13 個里，也會看堤防與抽水站的現況——但他看的是「今天排不排得掉」，不是「六十多年前有沒有淹」。你自己也一樣：不要拿葛樂禮的印象看今天的三重，也不要拿今天的堤防當作潛勢里不存在。
先講存量。內政部不動產資訊平台 115 年第 2 季統計，三重住宅 173,606 宅、平均屋齡 35.93 年，30 年以上 111,834 宅（64.4%）、40 年以上 83,193 宅（47.9%）、50 年以上 33,374 宅（19.2%）；總樓層 5 層以下 102,568 宅（59.1%），11 層以上 54,641 宅（31.5%）。同期永和平均屋齡 40.03 年、30 年以上 73.4%，板橋 36.17 年、65.6%——三重不是最老的，這件事要先記住。
再講重建。新北市都更處查詢系統（查詢日 2026-09-14）三重已核定 197 件：都更 53、危老 88、劃定 27、更新會 13、簡易 9、整維 4、建改 3，另有 24 件審查中。另一份《危老重建核准案件》清冊（115 年 7 月 9 日）三重 111 件，占全市 676 件的 16.4%，居全市第 1（板橋 95、永和 62）；逐年看，108 年 11 件、109 年 24 件、110 年 17 件、111 年 18 件、112 年 7 件、113 年 12 件、114 年 18 件、115 年 1 到 4 月 3 件。兩份資料日期不同，危老件數略有出入，本頁對外用清冊的 111 件。
這些重建案落在地面上，是兩種地景並存。一種是四個市地重劃區：二重埔市地重劃區 33.27 公頃（東至新興路、西至成功路、南至中正南路、北至重新路四段）、重陽橋引道重劃區 49.79 公頃（93 年 7 月完成，區內多為電梯大樓）、二重疏洪道兩側重劃區 71.08 公頃（地政局的官方名稱就是這個）、仁義段自辦重劃 22.28 公頃（103 年發布，最新的一批）。另一種是重劃區以外、捷運台北橋站（重新路一段）、三和路三段與四段、大同南路一帶的既有街廓，重建靠的是危老或都更一件一件整合。
| 型態 | 成交件數 | 每坪中位 | 總價中位 | 成交案屋齡 |
|---|---|---|---|---|
| 公寓 | 163 | 43.0 萬 | 988 萬 | 平均 46.4 年（98% 逾 30 年） |
| 華廈 | 35 | 54.3 萬 | 1,600 萬 | 平均 27.8 年 |
| 住宅大樓 | 250 | 67.0 萬 | 1,899 萬 | 平均 9.4 年（中位 3.9 年） |
資料來源：內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季（交易日 114 年 9 月至 115 年 5 月）三重區住宅成交，鋮馨團隊自行統計、非官方公告；房地交易、扣除車位、住家用途、排除特殊備註。市場參考值，非個案估價結果。
這張表要看的是兩件事。第一，成交量：近兩季住宅大樓 250 件，多過公寓 163 件——三重的市場正在被新大樓帶著走，不是被老公寓帶著走。第二，價差：每坪中位 67.0 萬對 43.0 萬，1.56 倍；同一種算法下，永和公寓 51.3 萬、板橋 45.0 萬，三重老公寓的每坪中位是三區最低，比板橋低 4%、比永和低 16%（本頁篩選條件為房地交易、扣除車位、住家用途、排除特殊備註，與永和、板橋頁的統計口徑不同，數字略有差異）。
所以三重老公寓的價值有一個永和、板橋都沒有的變數：能不能被納入重建。同一棟 46 年的公寓，在已核定案旁、街廓整合得起來的地方，投資方看的是土地與整合的可能；在整合不了的街廓，看的是這一戶現在能住、能租的價值。投資方估的價金因此差很多，這不是屋況能解釋的——永和整區均老、重建量少，板橋危老量也不到三重，只有三重把這個變數放大到決定價金的程度。
把兩張地圖疊起來，三重的老公寓落進四格。售後回租在四格裡都是同一件事——房子過戶給投資方、簽租約續住、保有日後依約買回的權利——差別在該不該走到這一步、投資方估的是什麼。先對號，再談。
| 潛勢 ＼ 重建 | 重建進得去 已核定案旁、街廓整合得起來 | 重建進不去 街廓細碎、短期整合不了 |
|---|---|---|
| 不在 13 個潛勢里 | 市值最有支撐的一格，也最不急著過戶。這格的屋主通常還有別的路，先問自己「是不是非得動到產權」；如果需要的只是一筆較小、較短期的資金，先看三重二胎房貸頁的評估方式。適合走售後回租的是：需要一筆較大的資金、其他管道都走不通、又不想離開這裡——把房子過戶給投資方、簽租約續住、保有依約買回。 | 三重最常見的一格。房子短期內不會被納入重建，價值就是它現在的居住價值，投資方拿同型態近期成交估——不會把未來的容積加進價金。適合：等不到重建、房子是主要資產、需要現金流又想留在原地的人——一樣是過戶給投資方、簽租約續住、保有依約買回。不必：如果你只是想等看看鄰居整不整合，那就繼續等，不用急著過戶。 |
| 在 13 個潛勢里 | 投資方會把潛勢與重建可能一起看，估價通常比左上那格保守，但整合的可能還在。適合：想在整合期間先把現金流穩住的人——前提是重建期間的權利義務要寫進契約，因為過戶後產權在投資方名下，你保有的是租約與依約買回的權利。 | 最需要誠實談的一格。估價保守，租金也要一起保守地算；價金撐不撐得住往後的生活，比總數重要。適合：房子是唯一資產、有醫療或照護支出、不想搬的人——同樣是過戶給投資方、簽租約續住、保有依約買回，租金要先用收入試過。不必：如果算完價金撐不住往後幾年，就不要走到過戶，我們會直接說。 |
對號的方法不難：潛勢里看區公所防救計畫的 13 里名單；重建可能看都更處查詢系統有沒有你家附近的核定案，再看你那條巷子的地主整合得起來嗎。先嗇宮（五谷王北街 77 號，直轄市定古蹟）與捷運先嗇宮站周邊、捷運三重站（機場捷運轉乘）一帶、台北橋站後面的巷子——同樣是老房子，各自落的格子不同，價金也不同。我們第一句會問的，就是這兩件事。
三重 382,530 人、174,531 戶、2,564 鄰（115 年 8 月底，新北市民政局）；119 里、面積 16.317 平方公里（三重區公所）。鄰數比板橋的 2,515 鄰還多——這就是「街廓細碎」的意思：三重被切成更多、更小的單位，每一條巷子背後是更多的地主。這件事直接決定第二張地圖上「整合得起來」有多難。
年齡結構是三重跟永和最不一樣的地方。民政局《114 年度民政應用統計專刊》以 113 年底計：三重 15–64 歲占 70.10%，是永和、板橋、三重三區最高；0–14 歲 10.22%，三區最低；65 歲以上 19.68%，全市第 15；老化指數 192.61，五年人口減少 1,973 人（−0.51%）。翻成白話：住在三重老公寓裡的人，多數還在上班，孩子比別區少。
戶長那一層看得更清楚。內政部不動產資訊平台 115 年第 1 季：三重戶長 173,553 人，平均 56.27 歲；65 歲以上戶長 53,311 戶、占 30.7%（新北 29.1%、全國 30.6%）。只有老年人口居住的住宅 18,022 宅、占 10.47%，比例跟新北差不多；但這 18,022 宅裡，只住一位長者的有 14,874 宅、占 82.5%——永和、板橋、三重、中和四區最高（板橋 79%）。
兩組數字放在一起，就是三重屋主的樣子：五十幾歲、還在工作、上有一位獨居的長輩、下一代不一定接。現金流的需求不是退休後才出現，常常是退休前就出現——父母的照護、自己的生意、孩子的學費，三件事撞在一起的時候。這跟永和「已退休、房子是最後一代自住」的處境不同：三重屋主更常問的不是「這幾年怎麼過」，是「這幾年怎麼撐過去，房子又不能丟」。三重國民運動中心（集美街 55 號）、新北市眷村文化園區（空軍三重一村，正義南路 86 巷，歷史建築）、中央北路的三和觀光夜市、中正北路 111 號的三重果菜市場——這些地標周邊的公寓，很多住的就是這樣的家。
售後回租只有一種做法：房子過戶給投資方（承作方）、同時簽租約繼續住在原來的房子、契約寫明日後依約買回的條件。三件事在同一份契約裡，少一件都不是售後回租。鋮馨做的是諮詢與媒合：把你落在哪一格、謄本與屋況看過，投資方才會提案——價金（多落在市值 7–9 成、依個案）、租金與租期、買回價格與期限，三組數字必須放在同一張桌上看。
打電話前先把兩張地圖對一遍：你的里在不在 13 個潛勢里、你的街廓在不在重劃區內、附近有沒有已核定的危老或都更案——對完你大概知道自己落在哪一格，面談時把謄本和核定資料帶來就能直接談。落在左上那格的，顧問可能會先講別的方案；三重的各種方案怎麼比，見三重不動產融資諮詢頁，本頁不展開。
簽約前的查證只補一句：過戶、租約、買回三件事寫在不同文件、或先收任何費用的，都先停——步驟在售後回租簽約前必看 5 件事。
辦公室在新北市中和區中正路 468 號；三重到中和不必轉乘，中和新蘆線從台北橋站、菜寮站往南勢角方向到景安站，三重站（機場捷運轉乘）、先嗇宮站同一條線。LINE 或電話先講也行——在哪一里、幾樓、附近有沒有核定案——要看文件再約時間。不申請不收費，面談不收費。
價金由投資方估價決定，多落在市值 7–9 成、依個案。三重的「市值」有兩個變數要先看：一是你家在不在區公所防救計畫點名的 13 個淹水潛勢里，二是你那個街廓能不能被納入危老或都更重建。行情面，依內政部實價登錄 115 年第 1、2 季自行統計，三重公寓成交 163 件、每坪中位 43.0 萬、成交案平均屋齡 46.4 年；住宅大樓 250 件、每坪中位 67.0 萬、屋齡中位 3.9 年。這是市場參考值，不是個案估價。
會被列入考量，但不等於不能做。三重區公所《地區災害防救計畫》（114 年 9 月版）在 500 毫米／24 小時情境下點名 13 個里潛勢 1～2 公尺：三民、中山、永福、永豐、田中、光輝、頂崁、溪美、過田、福祉、福隆、福德、錦田。同時要知道現況：三重堤防堤頂高於 200 年計畫洪水位加 1.5 公尺出水高、全區 7 座抽水站、二重疏洪道左岸加高 115 年 2 月 18 日完工，近年致災原因是「雨勢過大」的內水，不是「河川溢淹」。投資方看的是這一戶今天的排水與居住狀況，實際估價依個案而定。
可以談，但要把一件事講清楚：售後回租的第一步是房子過戶給投資方，之後你以租約續住、保有依約買回的權利；重建期間的權利義務——誰參與整合、買回條件會不會因重建改變——必須在簽約前寫進契約，不能簽完再想。三重危老核准 111 件、全市第 1（115 年 7 月 9 日清冊），都更處已核定 197 件、審查中 24 件（查詢日 2026-09-14）；核定不等於動工，時程以年計，這段等待期正是很多屋主需要現金流的時候。
會，但估的是不同的東西。三重 2,564 鄰、多於板橋的 2,515 鄰（115 年 8 月底，新北市民政局），巷子多、地主多，很多街廓短期內整合不起來；這種房子的價值就是它現在能住、能租的價值，投資方拿同型態近期成交來估，不會把未來的容積加進價金。這一格反而是三重最常見、也最常適合售後回租的處境：等不到重建、房子是主要資產、需要現金流又不想搬——做法仍是把房子過戶給投資方、簽租約續住、保有依約買回，三件事一組。
三重正是這種屋主最多的區：15–64 歲占 70.10%、永和板橋三重三區最高（113 年底，民政局專刊），戶長平均 56.27 歲（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台）。適不適合看三件事：你需要的是一筆較大的資金而不是短期周轉；其他管道走不通；你要用自己的收入去試租金與日後買回的能力——因為售後回租是把房子過戶給投資方、簽租約續住、保有依約買回，租金是每個月都要付的。如果只是短期、金額較小的需求，通常有別的方案更適合，顧問會直接說。依個案不動產與財務狀況評估。
依同一套方法統計（內政部實價登錄 115 年第 1、2 季，自行統計），公寓每坪中位：三重 43.0 萬、板橋 45.0 萬、永和 51.3 萬——三重最低，比板橋低 4%、比永和低 16%（本頁篩選條件為房地交易、扣除車位、住家用途、排除特殊備註，與永和、板橋頁的統計口徑不同，數字略有差異）。但三重有另外兩區沒有的條件：危老核准 111 件全市第 1，近兩季新大樓成交 250 件多過老公寓 163 件，同區新舊價差 1.56 倍。所以三重老公寓的價金不是「三區最低」一句能講完，要看它落在兩張地圖的哪一格。
適用，但你主要看水那一張。三重四個市地重劃區——二重埔 33.27 公頃、重陽橋引道 49.79 公頃（93 年 7 月完成，區內多為電梯大樓）、二重疏洪道兩側 71.08 公頃、仁義段自辦 22.28 公頃（新北市地政局）——是整體開發的土地，不是等著被納入危老、都更的既有街廓，重建那張地圖對你意義不大；水那張仍要看你的里在不在 13 個潛勢里。重劃區大樓的市值通常最有支撐，也最不急著過戶：先問自己是不是非得動到產權，只需要一筆較小、較短期的資金時，通常有別的方案更適合。若確實需要一筆較大的資金、其他管道走不通，做法一樣是把房子過戶給投資方、簽租約續住、保有依約買回，三件事一組，價金多落在市值 7–9 成、依個案。
本文為一般資訊分享，非要約或個案承諾。售後回租與貸款方案條件均依個案不動產條件、財務狀況與市場情況而定；本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方，貸款類方案之最終核貸由金融機構決定。簽約前請詳閱契約條款，並衡量自身租金負擔與買回能力；如評估貸款方案，請一併衡量還款能力。
把謄本準備好，告訴我們在哪一里、附近有沒有核定案，我們用同型態近期成交幫你看市值；過戶給投資方的價金、續住的租金、依約買回的條件，三組數字一起攤開——鋮馨不催促你做決定。