板橋區・不動產融資諮詢
板橋屋主最常問的
不是「能不能」，是「先做哪一件」
先整合還是先二胎？先售後回租還是先二胎？公司負責人要不要先健檢？民間的錢還在繳，先轉銀行還是先整合？
板橋區・不動產融資諮詢
先整合還是先二胎？先售後回租還是先二胎？公司負責人要不要先健檢？民間的錢還在繳，先轉銀行還是先整合？
板橋屋主的順序，看的是錢的問題長什麼樣，不是房子在哪一站。鋮馨是不動產融資諮詢／媒合顧問。
內政部不動產資訊平台 115 年第 1 季，板橋 226,609 宅排新北第一、平均屋齡 35.25 年，30 年以上占 62.9%、5 層以下占 57.0%，11 層以上卻也占 34.2%：新板橋車站特定專用區的電梯大樓、府中站旁的舊城老屋、江翠北側重劃後的新社區、浮洲的合宜住宅，屋主的問題不同，順序也不同。各站行情與生活機能另見板橋區房市與生活機能總覽。
第一題
問的多是板橋區公所所稱「家庭組織為小家庭制」的雙薪家庭：《人口結構分析》113 年底，15 到 64 歲占 68.31%、平均每戶 2.39 人。房貸、信貸、卡循各有扣款日，卻都扣同一份雙薪，江翠北側自辦市地重劃後的電梯大樓、新埔站與江子翠站一帶常見。判斷只看：月付被幾筆帳吃掉。
只缺一筆、其他帳正常繳、產權要留著。先看板橋二胎房貸的殘值空間怎麼估：市值扣掉一胎餘額後剩多少，江翠北側新大樓與莒光路 133 巷一帶的老公寓差很多。條件見二胎房貸主篇。
先準備：近一年每筆扣款明細、一胎餘額證明、雙薪收入證明。
第二題
問的多是府中舊城與埔墘、後埔、社後一帶的老公寓屋主：內政部不動產資訊平台 115 年第 1 季，板橋只住一位老人的住宅有 18,347 宅，65 歲以上戶長的比例華福里 48.6%、和平里只有 15.5%；府中站旁府中段 472 地號一帶，市府 109 年 6 月劃定更新地區時寫的是「建物老舊、缺乏電梯及停車空間」。屋主多半不想離開林本源園邸周邊住了幾十年的巷子。
二胎被銀行婉拒、或信用過不了審核，又不想搬家。先看板橋售後回租：三種屋主怎麼對號，它是三件事一組：房子過戶給投資方、同時簽租約繼續住，並可保有日後依約買回的權利；是否適合依個案不動產與財務狀況評估。流程見售後回租主篇。
信用正常、一胎餘額不高、產權一定要留著。先回第一題；售後回租產權會移轉，永遠排在產權不移轉的方案之後。
浮洲要另外算：浮洲合宜住宅 4,455 戶的 10 年移轉限制，國土署資料最快自 114 年 3 月起陸續屆滿；售後回租第一步就是過戶，限制未到期的戶這條路要等。臺鐵浮洲簡易車站、大觀路周邊的自住戶先查屆滿日。
先準備：權狀影本、一胎餘額證明、最近一次被銀行婉拒的紀錄。
第三題
板橋問這題的場景很具體：新板橋車站特定專用區辦公樓裡的小公司、板橋 435 藝文特區周邊的工作室、湳雅觀光夜市南雅東路上的攤商。共同點是被銀行退件卻不知原因。順序只有一種：先健檢，再送件——銀行看的是三年 401 表、營所稅申報書、公司存摺能不能勾稽成同一條線，沒對過就送，退件理由多半就在這裡。
被退件、原因不明；三份資料從沒同時攤開過；打算用負責人名下的房子替公司增加額度。先做板橋公司財務健檢拿紅黃燈與補件清單；健檢看完即使資歷不足，鋮馨也協助媒合企業貸款。範圍見公司財務健檢主篇。
三份資料已勾稽過、上次只是額度不足而非退件。健檢的價值在確認不在診斷，可邊送邊補。
先準備：近三年 401 表、營所稅申報書、公司存摺。
第四題
問的多是長年只繳月息、本金不動的屋主。板橋這題有個地緣前提：民間的錢能不能轉回銀行，第一關是鑑價。浮洲地勢被水利局形容「宛如碗公」（中央社 2024 年 7 月報導），湳仔溝整治三階段從 96 年做到 108 年（新北市府），浮洲與江子翠站周邊的鑑價基礎就不同。順序原則：先轉銀行、整合排後面，民間月息先止血，再算信貸、卡循要不要併。
民間那筆設定在房子上、每月只繳息、本金一年沒動。先看民間轉銀行的條件與流程；能轉多少由銀行鑑價與個案條件決定。
民間那筆金額小、快繳完，壓垮現金流的其實是卡循與信貸。回板橋貸款整合，把民間那筆列進清單一起併。
板橋屋主要留意：自稱「代辦」、開口先收費、或要你先簽本票再談送件的，先撥 165 查證，並讀二胎房貸詐騙的 8 個警訊與簽約檢查表。
先準備：民間那筆的契約與設定資料、近一年繳息紀錄、權狀。
售後回租第一步就是過戶——房子過戶給投資方、同時簽租約繼續住，並可保有日後依約買回的權利；是否適合依個案不動產與財務狀況評估。浮洲合宜住宅 4,455 戶的 10 年移轉限制，依國土署資料最快自 114 年 3 月起陸續屆滿；限制期內不能過戶，先看不用移轉產權的方案，並先查屆滿日。
不一樣，差在銀行怎麼看殘值。江翠北側是自辦市地重劃、多為電梯大樓；同在江翠一帶的莒光路 133 巷，115 年 6 月劃定更新地區的公告寫「各巷道多為老舊公寓」。新大樓的雙薪家庭多半先整合，老公寓屋主只缺一筆就先看二胎。
近三年 401 表、營所稅申報書、公司存摺，健檢就是把發票、入帳與申報勾稽成同一條線；湳雅觀光夜市的攤商也一樣，健檢先於送件，看完即使資歷不足，鋮馨也協助媒合企業貸款。
要，地點是新北市中和區中正路 468 號；先撥 02-2249-0517 或找經理鄭小姐 0958-139-786 約時間，也可加 LINE https://lin.ee/PHIfSoY。不申請不收費，面談不收費。
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