土城二胎房貸：
屋齡卡在 30 到 40 年那一層，殘值與年期要一起看

老屋集中在 30 到 40 年，樓層卻以 11 層以上居多

土城區人口 242,828 人、103,376 戶、47 里（115 年 8 月底，新北市民政局）。土地面積 29.5578 平方公里、人口密度每平方公里 8,161.09 人（113 年底，土城區公所《113 年新北市土城區人口結構分析》）。捷運板南線在土城設海山、土城、永寧、頂埔四站，頂埔段「沿中央路三、四段道路下方佈設」（臺北市捷運工程局）；三鶯線從頂埔站起算，土城區內有頂埔、媽祖田兩站，115 年 6 月 30 日通車（新北市捷運工程局）。金城路上從土城區公所（金城路一段 101 號）、新北市立土城醫院（金城路二段 6 號）到臺灣新北地方法院（金城路二段 249 號），是土城公共機能排在同一條路上的一段。

屋齡看內政部不動產資訊平台 115 年第 2 季的房屋稅籍住宅類統計：土城 97,362 宅、平均屋齡 31.66 年，比新北的 33.13 年、全國的 34.46 年都年輕。30 年以上占 69.5%，乍看很老；往上拆，40 年以上只有 29.6%、50 年以上 3.6%。同一張表、同一期別，中和 40 年以上 45.9%、板橋 50.6%、三重 47.9%、永和 56.8%——土城的 40 年以上與 50 年以上占比，在五區裡數字最小。也就是說，土城的老房子不是老到 50 年的那種，而是集中在 30 到 40 年這一層：38,862 宅，占存量 39.9%（占比為自算）。

樓層結構也跟新北整體不同：土城 11 層以上的住宅 43,040 宅、占 44.2%，高於新北的 38.4% 與全國的 24.3%；5 層以下 39.8%（同表，115 年第 2 季）。而依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計，土城成交華廈的屋齡中位 31.6 年、逾 30 年占 69%，住宅大樓逾 30 年也占 39%——在土城，「30 多年的房子」不全是無電梯公寓，這件事會直接改變下一段的殘值拆法。

同一條算式，三種土城型態：哪一個變數在動

二胎的定義、條件與流程，中和二胎房貸一頁已經寫完：一胎不動、同一間房子再設定第二順位抵押權，條件看不動產殘值與還款來源，流程是評估、送件、鑑價、對保、設定。本頁只講土城的算法。依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計（房地、扣車位、住家用、排除特殊備註、依編號去重、交易日 114 年 9 月 1 日至 115 年 5 月 31 日），土城三種主力型態的中位數如下；透天因樣本不足不列。統計為市場參考值，非個案鑑價結果。

算式只有一條：殘值空間 ＝ 鑑估值 × 可貸成數 − 第一順位剩餘本金。三種型態的差別不在算式，在「哪一個變數還在動」。不論房子在員林里、永寧里、日和里這幾個人口最多的里，還是面積最大的大安里（113 年底，土城區公所），算式都一樣，差的只是三個變數的狀態。

示意例 A（土城華廈，只演示算式）：鑑估值 ＝ 承作機構鑑價的每坪單價 × 建物坪數；可貸成數 ＝ ＿＿（依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入）；第一順位剩餘本金 ＝ 最近一期繳款明細上的餘額；殘值空間 ＝ 前兩項相乘，再減第三項。示意例 B（土城公寓，同一條算式）：若一胎已繳清，第三項為零，殘值空間就是前兩項相乘；這時候該先問的不是額度，是可承作年期——年期依各機構標準與個案審核，本頁同樣不代入。

一件事要講在前面：土城公寓每坪中位 38.9 萬（121 件），用同一支腳本、同一口徑跑出來的中和 44.6 萬（346 件）、板橋 45.0 萬（411 件）、三重 45.6 萬（315 件）、永和 51.7 萬（197 件）都比它高——「土城公寓在五區裡數字最小」只在這個口徑下成立，不能拿其他來源的行情混比。單價低不等於殘值一定少，因為算式減的是自己房子的一胎餘額，不是別區的單價。要抓自己的量級，可用二胎額度試算工具，或加 LINE 線上諮詢由顧問協助。

30 到 40 年這一層，為什麼在土城要先問年期

屋齡在二胎裡影響三件事：鑑估值、可貸成數，以及可承作年期。前兩件哪一區都一樣；第三件在土城要提前問，因為土城的老屋主力剛好落在 30 到 40 年——不是老到談重建，也不是新到年期不成問題。

重建在土城不是這一層的現實出口。新北市都市更新處《危老重建核准案件》清冊（115 年 7 月 9 日更新）：土城 28 件、全市 676 件，占 4.1%、29 區排第 10；同一份清冊三重 111 件、板橋 95 件、中和 76 件、永和 62 件。土城的更新申請量集中在工業區——都更處 112 年 12 月 29 日新聞稿：全市工業區多元都更申請 60 件，「其中土城工業區都更案件計24件，為新北工業區申請量最高」。住宅這一層，等重建不如先把年期問清楚。

可承作年期各機構有自己的算法；若機構是用建物年限扣掉屋齡來抓年期，那麼同樣是「30 年以上」，剛過 30 年與逼近 40 年的落點就不一樣。年期短，月付就高；月付高，還款來源的審核就更吃重。所以在土城，殘值算完不是終點，要接著問三個問題：年期給幾年、月付多少、還款來源怎麼看。這三個答案，跟「能不能辦」一樣重要。從海山站裕民路周邊的華廈，到永寧、頂埔沿線的早期大樓，問法都一樣；差別只在你的房子屋齡落在這一層的哪一端。

補一句：內政部不動產資訊平台的屋齡分布是年度重算，本頁只用 115 年第 2 季一個期別，不拿它跟前一季比、也不做「一季老化幾個百分點」的推論。你要看的，是自己房子的建築完成日期——它在建物謄本上。

人口在長、房子在老：土城屋主換代之前，二胎由誰申辦

土城是五區裡唯一人口正成長的區：109 到 113 年底增加 2,947 人，同期永和減少 5,622 人、中和減少 5,258 人、板橋減少 3,576 人（新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》）。65 歲以上占 16.90%、29 區排第 22（113 年底，同專刊）。到 115 年 8 月底，65 歲以上 45,280 人、占 18.65%（依民政局 115 年 8 月單齡統計自算）。老化指數從 108 年底的 97.20 升到 113 年底的 148.80，區公所原文寫「老年人口對青壯年人口之扶養負擔越來越大」（土城區公所《113 年新北市土城區人口結構分析》）。

房子這邊：土城戶長平均 55.16 歲、65 歲以上戶長 27,518 人、占 26.8%，低於新北的 29.1% 與全國的 30.6%；僅老年人口居住的住宅 7,854 宅，其中僅一名老年人口的 6,111 宅（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台）。僅老年宅一年增加 12.2%——114 年第 1 季 7,002 宅到 115 年第 1 季 7,854 宅（自算，同平台）。人口在長、房子在老、屋主換代還沒開始，這是土城跟永和、中和不同的時間點。

在這個時間點辦二胎，先把「誰來辦」講清楚。抵押權設定由所有權人辦理：房子在長輩名下，就是長輩本人申辦，要本人意願、本人簽章與本人的還款來源；子女陪同、整理文件都可以，不能代替本人決定。所有權人已過世的，要先完成繼承登記，房子登記到繼承人名下之後才談得下去，登記程序與應備文件請協同地政士。清水里是全區人口密度最高的里（113 年底，土城區公所），這類「長輩名下、子女在談」的面談，請所有權人一起在場，文件也一次帶齊。

同一個門牌，分區決定估價的起點：土城的工業區、住商混合與暫緩發展區

土城都市計畫區「計畫面積為747.6304公頃」，其中工業區 113.8496 公頃、「占計畫區總面積之15.23％」；同一份《變更土城都市計畫（第三次通盤檢討）（第一階段）書》（新北市政府，108 年 12 月，下稱通檢）也寫「工業區違建數量多，共計97.62公頃」。新北市城鄉發展局的工業區分布示意圖說得直接：「都市計畫工業區不得作住宅使用……若有居住需求，建議先確認土地使用分區，避免觸法。」土城產業園區（舊稱土城工業區，總面積 107 公頃、廠商 364 家，經濟部產業園區管理局）「鄰近捷運頂埔站與國3土城交流道」；頂埔高科技園區基地面積「約有 9.72 公頃」（土城區公所《統計年報》）——園區裡外，房子坐落在哪一種分區，謄本與分區證明書會告訴你，外觀不會。

住宅區這邊，通檢點名「中華路兩側、中央路兩側、裕民路兩側、學府路兩側、金城路兩側」多為住商混合，「中央路二段為主要的商業金融分布帶」。一樓店面、二樓以上住家的房子，鑑價時會把建物登記用途與實際使用分開看，不是一句「住宅」就帶過。

市中心還有兩塊要分開講。一塊是「土城暫緩發展區及附近地區市地重劃」：範圍「東以青雲路及其東側之街廊為界；西以學府路東側為界；南以金城路及明德路北側為界；北以工五（大同公司）及文高（海山高工）為界」——海山高工即今新北市立新北高級工業職業學校（學府路一段 241 號）——開發面積「約45.06公頃」，公辦市地重劃已完成（新北市地政局）。另一塊是捷運土城站周邊、金城路二段附近「面積約14.67公頃」的暫緩發展區，以區段徵收開發，「已於114年5月27日經內政部都市計畫委員會審議通過」、「最快可於115年啟動區段徵收作業」（新北市城鄉發展局新聞稿，2025 年 10 月 30 日）。兩案面積不能相加、進度也不同；對二胎來說，鑑估值看的是現況登記與可比成交，不是規劃題材。

都市計畫區之外，土城區公所《統計年報》寫丘陵區「總面積約占全區的 62%」，通檢把「都市發展用地外圍南側之山坡地」劃為保護區 53.7218 公頃、占計畫區 7.19%；承天禪寺步道「亦稱為朝山步道、南天母登山步道、廣欽老和尚紀念步道」（新北市觀光旅遊網），走的就是這片丘陵。房子若在山坡地或保護區邊緣，鑑價會另看地質與建照條件，不在本頁範圍。

分區怎麼查：新北市城鄉資訊查詢平台可線上套疊地籍圖與分區圖，正式的都市計畫土地使用分區證明書可線上申請，或到土城區公所（金城路一段 101 號）等各區公所臨櫃跨區申辦（新北市政府施政成果網）。前提查對了，算式才有意義。個案的分區認定與後續建管、地政程序屬地政士與建築專業，鋮馨提供的是融資面的評估與媒合，最終核貸由金融機構決定。

土城版的一句話術：「工業區的房子，我幫你當住宅送」

查商工登記、審核前先收費是警訊、有疑慮打 165——這三件通則見二胎房貸詐騙怎麼分辨，不在本頁重複。

土城要另外講的只有一塊：工業區占計畫區 15.23%、工業區違建 97.62 公頃（通檢），加上工業區有逐案變更為住宅區的公告案例，在土城產業園區周邊、中央路與亞洲路沿線就長出一種土城版話術——「你這間在工業區沒關係，我有辦法當住宅送」「違建那部分也能估進去」。兩句都可以自己查證：分區有沒有變更，城鄉資訊查詢平台與分區證明書查得到，變更是公告出來的，不是誰說了算；建物面積以建物謄本登記的為準，未登記部分是否納入鑑價由承作機構認定，本公司無法代為承諾。對方不讓你先查、或要你先付一筆「處理費」，先停下來。鋮馨的定位是不動產融資諮詢與媒合協助，本公司非金融機構、非資金提供方。

土城到中和：板南線到板橋站轉環狀線，景安站下車

鋮馨辦公室在新北市中和區中正路 468 號。捷運從頂埔、永寧、土城、海山任一站搭板南線到板橋站，轉環狀線到景安站，再轉中和新蘆線（板橋站為站外轉乘，新北市捷運工程局）。開車走台 65 線（新北市特二號道路，通檢：102 年 1 月通車）或國道三號土城交流道接市區道路。公車 275 路（宏國德霖科技大學－松山機場）從清水國小一路經中和區公所到捷運景安站；706 路（三峽－西門）從捷運頂埔站、土城區公所、土城醫院到連城中正路口；藍 17（五福新村－捷運永寧站）是土城區內接駁到永寧站的路線（大臺北公車動態）。

團隊在不動產租賃與融資媒合領域深耕 20 年以上。面談時把土地與建物謄本、權狀影本、一胎最近一期繳款明細，加上已經查到的分區證明帶齊，三個變數和年期可以同一次攤開來看。狀況還沒整理好之前，先用 LINE 線上諮詢把問題講清楚也可以；電話 02-2249-0517，或找經理鄭小姐 0958-139-786。不申請不收費，面談不收費。