永和民間轉銀行
永和 210,038 人、95,932 戶、62 里 1,249 鄰（新北市民政局，115 年 8 月），65 歲以上占 25.15%，在永和、板橋、三重三區中最高（各區統計機關與期間不同，見各處標註）；老化指數 212.34，五年人口少了 5,622 人（《114 年度民政應用統計專刊》，113 年底）。民間借款要轉回銀行，承作機構第一個看的常常不是利率，是年期：申請人的年齡加上貸款年期有沒有超過它的規定、房子的屋齡撐不撐得起這個年期。永和兩個年齡都偏高，所以這一頁從年齡講起，分三種家庭配置各走一條路。
永和的民間借款要轉回銀行，第一個變數是申請人的年齡：承作機構會把年齡與貸款年期合起來看，超過它的規定就縮短年期、或由較年輕的家人擔任共同借款人（一併承擔債務、聯徵留紀錄；依銀行規定，本頁不寫上限數字）。民間月息 1–2%（約當年息 12–24%）與中央銀行公布的五大銀行新承作購屋貸款利率 2.29%（115 年 7 月）差的是量級；能否分階段轉回銀行年息 2–3% 區間（市場慣行敘述，非承諾，依個案核定），在永和常取決於三件事：誰是所有權人、誰有收入、年期夠不夠長讓月付撐得住。本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助，最終核貸由金融機構決定。
永和 62 里 1,249 鄰，從仁愛公園（永平路、仁愛路、保生路、保安路之間，62,331 平方公尺）到竹林路 200 號的區公所，65 歲以上 52,833 人、占 25.15%，75 歲以上 21,245 人、占 10.11%（新北市民政局各區年齡統計，115 年 8 月底）。專刊口徑的 113 年底，65 歲以上占 23.61%、全市第 8，老化指數 212.34，五年人口減少 5,622 人、−2.56%（《114 年度民政應用統計專刊》）。
戶長那一層更清楚：永和 95,943 戶的戶長平均 58.31 歲，65 歲以上戶長 34,077 人、占 35.52%（新北 29.14%、全國 30.59%）；僅老年人口居住的住宅 12,555 宅、占住宅存量 13.6%，其中 9,768 宅只住一位長輩（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）。區公所年報另有一個數字：中低收入老人生活津貼 1,322 人次（永和區公所《114 年統計年報》，114 年）。
對民間借款轉銀行，這組數字的意思是：永和很多民間設定的債務人本人已經超過 65 歲，而承作機構核房貸時，會把申請人年齡與貸款年期合起來看。年期給得短，月付就高；月付高，收入證明就要更強——而 65 歲以上的收入多半是月退、租金或子女奉養。年齡在永和不是背景，是第一個變數。
民間借款的契約只問一件事——每個月繳多少；承作機構核房貸多問一件——這筆要還幾年。年期由兩個年齡決定，永和兩個都偏高。
永和戶長平均年齡，65 歲以上戶長占 35.52%（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）。承作機構通常把申請人年齡與貸款年期合起來設一個上限，超過就縮年期、或由較年輕的家人擔任共同借款人（一併承擔債務、聯徵留紀錄）——上限是多少，依銀行規定，本頁不代入數字。
年期縮短的直接後果是月付變高：同一筆本金，年期越短，每月攤還的本金越多。這也是為什麼永和的案子常從「誰一起借」談起，而不是從利率談起。
永和 92,010 宅的平均屋齡（新北 32.28、全國 33.63），30 年以上 69.27%、40 年以上 55.06%、50 年以上 19.74%；總樓層 5 層以下 59.52%（新北 48.11）——5 層以下不等於無電梯，以建物登記與現況為準（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）。
市府核定計畫書的描述：「永和區普遍建物型態為 5 層樓以下之公寓」、「多為四至五層樓的老舊公寓及一層樓平房」；巷道則是「巷道彎曲狹小、寬度不一且不連續」、「既有道路寬度僅約 2ｍ至 6ｍ，防救災功能受到限制」。鑑價方對屋齡高、巷道窄的物件，年限與成數通常較保守。
兩個年齡疊在一起，年期取其嚴。估值那一項用同型態的近期成交抓：依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計，永和公寓 197 件每坪中位 51.7 萬（成交案件平均屋齡 48.3 年）、住宅大樓 147 件 69.0 萬（19.4 年）、華廈 47 件 58.9 萬（29.1 年）。以下為公告土地現值的定性描述，與上述成交中位數是兩套口徑，不可互推：細部計畫通盤檢討寫「水源段、信義段等沿永和路二段捷運沿線平均公告現值較高，超過 20 萬元/㎡；往外圍遞減，臨新店溪約 10~15 萬元/㎡」。估值基數＝坪數 × 同型態每坪成交中位（參考值）；可承作空間＝估值 × 可貸成數 − 轉貸後仍留存的順位餘額，成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。
房子若已進入程序，會被另行評估：永和都市更新與危老等案件已核定 133 件、審查中 29 件（新北市都更處案件查詢，2026 年 9 月 9 日），危老核准 62 件（清冊 115 年 7 月 9 日）；頂溪站西側 5.6 公頃是策略性更新地區（112 年 1 月 6 日劃定、115 年 2 月 11 日核定），行政園區公辦都更「多為屋齡近 50 年」。帶著劃定公告或核准函一起來，鑑價方少一趟補件。
不管房子在中興街（韓國街，頂溪形象商圈）還是得和路、保生路一帶，永和的民間轉銀行案在鑑價之前，多半先被問這三題。答案決定走下面三種配置的哪一條。
年期由申請人年齡與擔保品屋齡決定，兩者取其嚴，依銀行規定。年期越短，月付越高，第三題就越重要。
共同借款人——配偶或子女——的收入與聯徵一併納入審核，年期可依較年輕的一方（依銀行規定）。所有權不因此移轉，設定文件仍由所有權人本人簽署。
三種深度：僅簽署同意文件、不列為借款人（責任範圍依契約）；提供收入證明成為共同借款人；或由子女作借款人而長輩作擔保品提供人。深度不同，路徑不同。
永和 95,943 戶的戶長裡，65 歲以上的有 34,077 人（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季），但同樣是 65 歲以上的屋主，家裡有沒有下一代、房子在誰名下，路徑完全不同。分三種。
永和僅一名老年人口居住的住宅 9,768 宅（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）。場景：得和路一帶的公寓，屋主自己多年前向民間設定一筆，收入是月退，子女不在同一戶。
申請人是本人，年期依本人年齡從嚴（依銀行規定），月付跟著高。可行的做法有兩種：只轉有設定的那一筆、把金額縮到月付撐得住，其餘之後再說；或把子女找進來，變成配置二。
路徑：本人申請、年期從嚴、先轉一筆。
場景：中興街附近的公寓，長輩是所有權人，子女同住、每天從頂溪站（114 年進站日均 32,298 人次，新北第 4）通勤上班，有薪轉。
子女擔任共同借款人，收入合計看負擔，年期可依較年輕的一方（依銀行規定）；子女的聯徵也會被查，近期查詢次數與其他月付一起算。所有權仍在長輩，轉貸申請、對保與設定由所有權人本人簽署。
路徑：共同借款、收入合計、年期可拉長。
場景：大陳義胞社區（新生、忠義、永成、大同 4 里）7 個更新單元流標，官方原因是「地上建築物多、土地權屬複雜」；市府計畫書也寫永和「社群結構特殊及產權結構複雜等因素，導致民間整合開發及重建困難」。產權複雜在永和不是特例。
房子若已移轉登記到子女名下，借款人是子女，年期依子女年齡；但民間設定若是移轉前設的，債務人與所有權人是兩個人，先釐清誰欠誰、設定是否隨房子走。若是繼承後共有，向銀行申請設定需全體共有人同意；持分與繼承登記屬專業事項，協同地政士處理，本頁不作個案法律判斷。
路徑：持有人申請、共有人全體同意、專業事項協同地政士。
把民間契約、謄本帶來，家裡誰有收入、房子在誰名下講一遍，我們先幫你判斷走哪一條；電話直接打，或先用 LINE 把契約拍給我們看。
三種配置都試過、年期還是撐不住月付，或共有人談不攏——不管房子在竹林路還是樂華觀光夜市一帶——不代表沒有路，只是不在這一頁。房子上還有空間、想比較增貸與二順位怎麼選的，看〈永和房屋貸款怎麼選〉；另一種不動產處理方式見〈永和售後回租〉頁，是否適合依個案評估。
永和的民間市場也有人打著「幫長輩轉銀行」的名義在審核前先收費，分辨方法見〈二胎房貸詐騙怎麼分辨〉，有疑慮先撥 165。
鋮馨總部在新北市中和區中正路 468 號，永和與中和相鄰，從仁愛公園或頂溪站一帶過來都不遠；面談不收費，不申請不收費。第一次來帶三樣：民間借據或設定契約、土地與建物謄本、近一年的繳息紀錄。長輩自己來或子女先來都可以，但轉貸申請、對保與設定由所有權人本人簽署。電話 02-2249-0517，週一至週五 09:00–18:00。
鋮馨是不動產融資諮詢與媒合顧問：非銀行、非金融機構、非資金提供方。我們做的是把年齡、年期、共同借款人與房子的資料整理成金融機構看得懂的格式，再協助送件；曾遭拒貸仍可重新評估，最終核貸由金融機構決定。
能評估，年期依銀行規定。永和 65 歲以上戶長占 35.52%、戶長平均 58.31 歲（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季），承作機構通常把申請人年齡與貸款年期合起來設上限，本頁不寫具體年齡或年數，以各機構規定為準。年期短，月付就高，收入證明要跟得上；撐不住時有兩條路：只轉有設定的那一筆、把金額縮到月付撐得住，或由子女擔任共同借款人把年期拉長。實際依個案審核，最終核貸由金融機構決定。
不一定。共同借款人是一起承擔債務的人，所有權不必移轉：長輩仍是所有權人，設定文件由本人出面簽署，子女提供收入證明與聯徵。要不要移轉登記牽涉贈與、稅負與日後繼承，屬專業事項，協同地政士處理，本頁不作個案法律判斷。永和僅老年人口居住的住宅 12,555 宅，其中 9,768 宅只住一位長輩（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）；兩代同戶與否，走的路徑不同，本頁分三種配置各講一條。
會，而且兩個年齡取其嚴。永和 92,010 宅平均屋齡 39.10 年，30 年以上 69.27%、40 年以上 55.06%、50 年以上 19.74%（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）；市府核定計畫書寫「永和區普遍建物型態為 5 層樓以下之公寓」。承作機構對屋齡高、無電梯、巷道窄的物件，年限與成數通常較保守，具體年數依各機構規定。人的年齡與房的年齡都偏高時，年期由較嚴的一方決定，月付跟著變高，所以永和的案子常從共同借款人談起。實際依個案審核。
先釐清三件事：民間設定是繼承前設的還是繼承後設的、債務人是誰、每位共有人的持分。設定隨房子走，債務人若是已過世的長輩，清償與塗銷的程序和一般案件不同；共有的房子要向銀行申請設定，需全體共有人同意。市府計畫書形容永和「社群結構特殊及產權結構複雜等因素，導致民間整合開發及重建困難」，大陳義胞社區 7 個更新單元流標的官方原因也是「地上建築物多、土地權屬複雜」——產權複雜在永和不是特例。持分與繼承登記屬專業事項，協同地政士處理，本頁不作個案法律判斷。
會被另行評估，不是不能談。頂溪站西側 5.6 公頃是策略性更新地區，112 年 1 月 6 日劃定、115 年 2 月 11 日核定；永和都市更新與危老等案件已核定 133 件、審查中 29 件（新北市都更處案件查詢，2026 年 9 月 9 日），危老核准 62 件（清冊 115 年 7 月 9 日）。程序走到哪一階段，決定承作機構怎麼看擔保價值與年限；把劃定公告、同意書或核准函一起帶來，少跑一趟。實際依個案審核，最終核貸由金融機構決定。
子女先來也可以，長輩之後再來簽。第一次談的是家裡的配置：誰是所有權人、誰有收入、年期怎麼算——這三題釐清，我們再把年齡、年期、共同借款人與房子的資料整理成金融機構看得懂的格式，協助送件；轉貸申請、對保與設定仍要由所有權人本人簽署。這些是諮詢與媒合協助，鋮馨非銀行、非金融機構、非資金提供方，核貸與否由金融機構決定。面談不收費、不申請不收費，後續若有費用以書面契約載明為準。
本文為一般資訊分享，非要約或個案承諾。貸款方案條件均依個案財務狀況、不動產與擔保條件及市場情況而定；本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方，最終核貸由金融機構決定。申請前請詳閱契約條款，並衡量自身還款能力。
從永和帶著契約和謄本來中正路 468 號，或先打電話講家裡的配置——鋮馨不催促你做決定，也不替金融機構承諾結果。