三重民間轉銀行
三重 382,530 人、174,531 戶、2,564 鄰（新北市民政局，115 年 8 月），鄰數比板橋區公所公布的 2,515 鄰（114 年底）還多——街廓細、房子密，一戶老公寓上面的民間設定常不只一筆。民間轉銀行本來就是分階段的事：先把民間債務的資料理清，再把有設定的那一筆轉回銀行，最後把其餘筆數併入。這一頁把三個階段排成一條線，每一階段配一個三重場景；每個階段要多久，本頁不寫，由聯徵、鑑價與金融機構決定。
三重的民間借款要轉回銀行，分三個階段：第一階段把借據、設定與繳息紀錄理成一張表；第二階段先把有設定、年化利率高的那一筆轉回銀行；第三階段等聯徵上的紀錄穩定，再把其餘筆數併入。民間月息 1–2%（約當年息 12–24%），對照中央銀行公布的五大銀行新承作購屋貸款利率 2.29%（115 年 7 月），差的是量級；分階段轉回銀行年息 2–3% 區間（市場慣行敘述，非承諾，依個案核定）。每個階段要多久，本頁不承諾——由聯徵、鑑價與金融機構決定。本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助，最終核貸由金融機構決定。
三重 119 里、面積 16.317 平方公里（三重區公所，2024 年 4 月），從台北大橋三重端的重新路一段、菜寮站（中和新蘆線 O14）到先嗇宮站（O16），174,531 戶的年齡結構和永和、中和不同：65 歲以上占 19.68%、全市第 15；0–14 歲 10.22%，三區之中最少；15–64 歲 70.10%，三區之中最多（各區統計期間不同）；老化指數 192.61；五年人口減少 1,973 人、−0.51%（《114 年度民政應用統計專刊》，113 年底）。
戶長那一層：總戶長 173,553、平均 56.27 歲，65 歲以上戶長 53,311 人、占 30.7%（新北 29.1%、全國 30.6%）；僅老年人口居住的住宅 18,022 宅、占住宅的 10.47%（住宅存量同為 115 年第 1 季口徑），其中 14,874 宅只住一位長輩、占 82.5%，是中和、永和、板橋、三重四區最高（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）。
翻成白話：三重工作年齡人口的占比在三區之中最高（各區統計期間不同），分階段轉的前提——第二階段轉過去之後有還款來源撐月付——在三重比較常成立；另一頭，一個人住的長輩宅比例也是四區最高，這種帳本第一階段最花時間。兩種帳本，同一條時間線。
三個階段各只做一件事，各有一個產出；前一階段的產出是後一階段的輸入。在三重，不管房子在三和路還是重新路，第一階段常常一開始就有兩筆以上要理。階段之間隔多久，本頁不承諾——由聯徵紀錄、鑑價與金融機構決定。
每一筆民間債務各一列，向每一位債權人要書面的本金餘額與清償金額。產出：一張債務表。
鑑價、算空間、清償銜接、塗銷。產出：這一筆改由銀行成為債權人，聯徵上少一筆民間設定。
承作機構對整筆重新核年限，房子的年齡這時進來。產出：全部改由銀行成為債權人，本金開始往下走。
借據或設定契約、土地與建物謄本、繳息紀錄——三樣東西分別回答三個問題：欠多少、設定在哪、繳了什麼。三重的民間設定常不只一筆，每一筆都要有這三樣，才排得出第二階段先轉哪一筆。
一位長輩一個人住在大同南路一帶的公寓——三重僅一名老年人口居住的住宅 14,874 宅、占僅老年宅的 82.5%，四區最高（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）。房子上有兩筆民間設定：一筆多年前設的，一筆後來加的。借據在抽屜、設定在謄本、繳息在存摺，三樣東西在三個地方，子女整理時常只找到其中一樣。
第一階段做的就是把三樣湊齊、每一筆各一列。整理可以由子女做，簽署由所有權人本人；若所有權人已無法自行表達意思，屬另一種程序，先與地政士或律師確認。
從表上挑一筆：有設定、年化利率高的那一筆先轉。承作機構要看的是這間房子的空間：房屋估值 × 可貸成數 − 轉貸後仍留存的順位餘額 ＝ 可承作空間（概算），要蓋得住這一筆的本金餘額加清償與塗銷費用；成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。估值基數用同型態近期成交抓：依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計，三重公寓 315 件每坪中位 45.6 萬、住宅大樓 436 件 67.5 萬、華廈 65 件 53.1 萬。
三重區公所的《地區災害防救計畫》（114 年 9 月版）寫得直接：「三重區地勢低窪且平坦，海拔約 1.5~4.5 公尺，全區周邊環繞堤防，外水溢淹風險係來自大漢溪、二重疏洪道及淡水河」。堤防這一側做了很多：三重堤防 4,635 公尺「堤頂高於 200 年計畫洪水位加 1.5 m 出水高」（第十河川分署）、抽水站 7 座（溪美 71 年最早、二重 94 年最新）、二重疏洪道左岸加高 115 年 2 月 18 日完工。
但計畫也列出仍存的部分：500 毫米日雨量情境下受影響 3,171 戶、7,642 人，13 個里潛勢 1–2 公尺——三民、中山、永福、永豐、田中、光輝、頂崁、溪美、過田、福祉、福隆、福德、錦田；112 年 6 月 30 日時雨量 78.5 毫米積水 15–20 公分，致災原因勾的是「雨勢過大」不是「河川溢淹」。成因從外水溢堤，變成內水排水不及。
對第二階段的意思：門牌落在哪一里，是公開資料；鑑價方怎麼看，依各機構規定，本頁不替它下結論——但送件前自己先查過，比被問到才查好。
第三階段不是「一段時間之後」，是「紀錄穩定之後」：第二階段轉過去的那一筆繳款正常、聯徵上沒有新的查詢與逾期，再把其餘筆數併入——可能是第二筆民間設定，可能是信用卡循環（銀行法第 47 條之 1 上限年利率 15%）與信貸。承作機構會對整筆重新核年限，這時房子的年齡進來了。
三重 173,606 宅，平均屋齡 35.93 年，30 年以上 64.4%、40 年以上 47.9%、50 年以上 19.2%；5 層以下 59.1%、11 層以上 31.5%（內政部不動產資訊平台，115 年第 2 季；同期對照永和 40.03 年、板橋 36.17 年）。依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計：公寓 315 件總價中位 1,000 萬、成交案平均屋齡 45.9 年（98% 逾 30 年）；住宅大樓 436 件總價中位 1,950 萬、屋齡中位 7.7 年。
三重在三區之中不是最老的，卻是全市危老核准最多的區：清冊 111 件、占全市 676 件的 16.4%（新北市都更處，115 年 7 月 9 日），都更處已核定 197 件、審查中 24 件（查詢日 2026 年 9 月 14 日）。同一棟屋齡四十餘年的公寓，有沒有進入重建程序，承作機構對估值與年限會分開看——在三重，老公寓的條件常不由屋況決定，由「能不能被納入重建」決定。
另一套年限是新房子的：二重埔重劃區 33.27 公頃、重陽橋引道重劃區 49.79 公頃（93 年 7 月完成）、二重疏洪道兩側重劃區 71.08 公頃、仁義段自辦重劃 22.28 公頃（103 年發布）（新北市地政局）。第三階段全轉時，老公寓與重劃區大樓拿到的年限，是兩套。
第二階段的空間蓋不住任何一筆、或第三階段的紀錄一直穩不下來——不管房子在菜寮站還是三重站（機場捷運轉乘）附近——不代表沒有路，只是不在這一頁。房子上有銀行一胎、只想處理民間那一筆的，看〈三重二胎房貸〉；不動產要用另一種方式處理的，見〈三重售後回租〉頁，是否適合依個案評估。
三重的民間市場也有人打著「幫你分段轉銀行」的名義在審核前先收費，分辨方法見〈二胎房貸詐騙怎麼分辨〉，有疑慮先撥 165。
鋮馨總部在新北市中和區中正路 468 號；面談不收費，不申請不收費。第一次來只需要第一階段的三樣：民間借據或設定契約、土地與建物謄本、繳息紀錄，有幾筆帶幾筆；謄本沒有，我們可以協助調閱。三重同型態的近期成交——先嗇宮周邊的公寓或重陽橋引道重劃區的大樓——我們幫你抓估值概數。電話 02-2249-0517，週一至週五 09:00–18:00。
鋮馨的身份：不動產融資諮詢與媒合顧問，非銀行、非金融機構、非資金提供方。三個階段裡我們做的是整理、比較、協助送件與清償銜接；曾遭拒貸仍可重新評估，最終核貸由金融機構決定。
本頁不替鑑價方下結論，只講兩件事。第一，三重區公所《地區災害防救計畫》（114 年 9 月版）列出 500 毫米日雨量情境下潛勢 1–2 公尺的 13 個里：三民、中山、永福、永豐、田中、光輝、頂崁、溪美、過田、福祉、福隆、福德、錦田，受影響 3,171 戶、7,642 人；這是公開資料，鑑價方看得到，你也查得到。第二，同一份計畫記載三重堤防 4,635 公尺「堤頂高於 200 年計畫洪水位加 1.5 m 出水高」（第十河川分署）、抽水站 7 座、二重疏洪道左岸加高 115 年 2 月 18 日完工；112 年 6 月 30 日那次積水 15–20 公分，致災原因勾的是「雨勢過大」。鑑價怎麼看依各機構規定，送件前自己先查過，比被問到才查好。實際依個案審核。
依銀行規定，本頁不寫年數。三重 40 年以上住宅占 47.9%、5 層以下占 59.1%（內政部不動產資訊平台，115 年第 2 季）；依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計，公寓 315 件成交案平均屋齡 45.9 年、98% 逾 30 年。承作機構對屋齡高、無電梯的物件，年限與成數通常較保守；年限短，月付裡本金攤還的比重就高，收入證明要跟得上。三重另有一層：危老重建核准 111 件是全市第 1（新北市都更處清冊，115 年 7 月 9 日），同一棟老公寓有沒有進入重建程序，估值與年限會被分開看。實際依個案審核，最終核貸由金融機構決定。
分工很清楚：整理歸子女，簽字歸本人。三重僅老年人口居住的住宅 18,022 宅裡，14,874 宅只住一位長輩、占 82.5%，是中和、永和、板橋、三重四區最高（內政部不動產資訊平台，115 年第 1 季）；兩筆設定、三樣資料分散在三個地方，是三重第一階段最常見的樣子。子女做的是把每一筆的借據或設定契約、謄本、繳息紀錄湊齊、各列一列，再向每一位債權人要書面的本金餘額與清償金額；到了對保與設定，出面簽字的是所有權人本人。長輩若已經不能自己表達意思，就不是本頁講的程序，先問地政士或律師，本頁不作個案法律判斷。
不必等，但會被另行評估。三重危老重建核准 111 件、占全市 676 件的 16.4%，全市第 1（新北市都更處清冊，115 年 7 月 9 日）；都更處已核定 197 件、審查中 24 件（案件查詢，2026 年 9 月 14 日）。程序走到哪一階段——核准、拆除前、重建中——承作機構對擔保價值與年限的看法不同；把危老核准函、事業計畫或同意書一起帶來，鑑價方少一趟補件。實際依個案審核，最終核貸由金融機構決定。
先轉年化利率高的那一筆，順位一起看。兩筆都有設定，都是承作機構看得到的擔保；挑選時以年化利率高者優先（月息乘以 12 是單利年息），再看順位——若新的承作機構要求設定在第二順位，原第二順位那一筆就必須先清償塗銷。三重公寓每坪成交中位 45.6 萬、住宅大樓 67.5 萬（依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計），估值基數決定第二階段蓋得住哪一筆；蓋不住兩筆就先轉一筆，這就是分階段。成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。
鋮馨做三件事：整理、比較、銜接；對保、設定與各項文件簽署一律由屋主本人來。整理是第一階段——每一筆的借據、謄本、繳息紀錄排成一張表，向債權人要書面數字；比較是第二階段——用三重同型態近期成交抓估值概數，看先轉哪一筆蓋得住；銜接是第二、三階段之間——清償金額、塗銷文件、送件時點對齊，紀錄穩定後再算一次空間把其餘筆數併入。階段之間隔多久我們不承諾，由聯徵、鑑價與金融機構決定。鋮馨非銀行、非金融機構、非資金提供方，只做諮詢與媒合協助，核貸與否由金融機構決定；面談不收費、不申請不收費，後續若有費用以書面契約載明為準。
本文為一般資訊分享，非要約或個案承諾。貸款方案條件均依個案財務狀況、不動產與擔保條件及市場情況而定；本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方，最終核貸由金融機構決定。申請前請詳閱契約條款，並衡量自身還款能力。
從三重帶著每一筆的契約和謄本來中正路 468 號，或先打電話講現在有幾筆——鋮馨不催促你做決定，也不替金融機構承諾結果或時程。