三重貸款整合
三重貸款整合：
月付吃掉薪水幾成？三種情境，三種做法
三重 382,530 人、174,531 戶、2,564 鄰（115 年 8 月，新北市民政局）。15 至 64 歲占 70.10%、三區最高（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》）。這裡的屋主大多還在上班，月付靠自己的薪水撐，沒有下一代接手、也不太有上一代接濟。月付吃掉薪水幾成，不用算到小數點——看三個訊號，就知道你在哪一段、該做哪一種。
三重貸款整合
三重 382,530 人、174,531 戶、2,564 鄰（115 年 8 月，新北市民政局）。15 至 64 歲占 70.10%、三區最高（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》）。這裡的屋主大多還在上班，月付靠自己的薪水撐，沒有下一代接手、也不太有上一代接濟。月付吃掉薪水幾成，不用算到小數點——看三個訊號，就知道你在哪一段、該做哪一種。
三重的貸款整合不看百分比，看訊號。三重的屋主大多還在工作、月付靠薪水撐，分母是你自己的收入，本頁不代入任何門檻。情境一「月付還吃得下」：每筆準時、卡費全額繳——先不動房子，把各筆總費用年百分率排出來，該併的只有信貸。情境二「開始靠卡循補洞」：卡費只繳應繳金額、循環餘額幾個月沒歸零——這是整合最有效的區間，以不動產擔保把卡循與信貸併成一筆，先併貼著年利率 15% 上限的。情境三「民間已進場」：借據簽了、或房子已被設定——先代償塗銷那一筆，再併其他。額度來自「房屋估值 × 可貸成數 − 第一順位房貸剩餘本金」，成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。本公司非金融機構，最終核貸由金融機構決定。
三重 15 至 64 歲人口占 70.10%，是永和、板橋、三重三區裡最高；0 至 14 歲占 10.22%，三區之中占比最小；65 歲以上占 19.68%、全市第 15，老化指數 192.61，五年人口減少 1,973 人、減 0.51%（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》）。戶長平均 56.27 歲，65 歲以上戶長占 30.7%（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台）。翻成白話：三重的房貸、信貸、卡循，多半掛在一個還在上班的人身上。
下一代薄，上一代也薄。只有老年人口居住的住宅 18,022 宅，其中只有一名的 14,874 宅、占 82.5%，在四區裡最高（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台）。三和路、重新路巷子裡一個人住的長輩，多半沒有餘力接濟子女；還在工作的屋主也沒有子女可分擔。月付的分母是薪水、分子是房貸加信貸加卡循，兩邊都沒有第三個人。
房子的部分：三重住宅 173,606 宅，平均屋齡 35.93 年，30 年以上占 64.4%、40 年以上占 47.9%、50 年以上占 19.2%；總樓層 5 層以下占 59.1%、11 層以上占 31.5%（115 年第 2 季，內政部不動產資訊平台）。2,564 鄰（115 年 8 月，新北市民政局）。板橋是 2,515 鄰（114 年底，板橋區公所《人口結構分析》）。街廓細碎，老公寓與新大樓並存，同一個情境的做法因此不同。
房貸從薪轉戶扣、信貸準時、卡費每月全額繳，月底帳戶還有餘。這一段的人常常是重陽橋引道重劃區（49.79 公頃，93 年 7 月完成，新北市地政局）或二重埔重劃區（33.27 公頃）電梯大樓的屋主：一胎高、其他小。
這一段整合的價值不在省月付，在管理。三重住宅大樓 436 件每坪中位 67.5 萬元、總價中位 1,950 萬元、成交案件屋齡中位 7.7 年（依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計；全區型態別數字，不是任何一個重劃區的行情），近年購入的屋主一胎餘額高，估值乘成數再扣掉餘額之後，空間本來就小；房貸利率若已貼近五大銀行新承作購屋貸款利率 2.29%（中央銀行，115 年 7 月）的錨點，把它併進新方案等於用更長的年限重算，總支出可能反增。
該做的是「併信貸、不動房貸」：幾筆信貸併成一筆、扣款日併成一天，或什麼都不做。分界線只有一條：有沒有動到循環。
某個月薪水晚一天、某一筆先扣了，下一筆就用信用卡墊；之後帳單只繳應繳金額，循環餘額連續幾個月沒歸零，再開始分期。三重公寓 315 件每坪中位 45.6 萬元、總價中位 1,000 萬元、成交案件平均屋齡 45.9 年，其中 98% 逾 30 年（依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計；全區型態別數字，不是任何一個路段的行情）。菜寮站、台北橋站周邊巷子裡的老公寓屋主，一胎多半已低或已清償，反而是這一段最有空間的人。
這是整合最有效的區間。信用卡循環信用利率上限是年利率 15%（銀行法第 47 條之 1），貼著上限的餘額每個月都在滾；把卡循與信貸併進以不動產擔保的銀行方案，利率換了量級、扣款日併成一天。可整合空間＝房屋估值 × 可貸成數 − 第一順位房貸剩餘本金，成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。
三重老公寓的估值有一個別區沒有的變數：能不能被納入重建。三重危老重建核准 111 件，占全市 676 件的 16.4%、第 1（新北市都市更新處《危老重建核准案件》清冊，115 年 7 月 9 日）。同一棟 46 年公寓，落在已核定案旁邊與落在整合不了的街廓，鑑價看法不同。另一個變數是水：三重區公所《地區災害防救計畫》（114 年 9 月版）列出 13 個里淹水潛勢 1 至 2 公尺，鑑價時會被問到，先查自家里別。
卡循補不了洞之後，下一步常常是月息計價的民間借款：簽了借據，或直接拿房子設定第二順位。每月只繳息、本金不動。三和觀光夜市（中央北路）、三重果菜市場（中正北路 111 號）一帶做生意的屋主，週轉時有可能走上這條路；借據也有可能是上一代簽的——只有一名老年人口居住的住宅有 14,874 宅（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台），子女整理帳單時才發現。
順序是關鍵。整合送件時，民間設定那一筆要先代償、塗銷，順位清乾淨之後銀行方案才進得來；順序反了，件會卡在設定。月息要先換成年息才能跟其他筆比：月息 1% 乘 12 是年息 12%，月息 2% 是年息 24%，市場慣行的民間月息 1–2%（約當年息 12–24%）。
若三筆裡只有民間這一筆是問題、其他都正常，路徑不是本頁的整合，是分階段轉回銀行，見民間轉銀行；若已經逾期或進入協商，先看債務協商 vs 貸款整合差在哪；若加總的月付已經不是整合能處理的量級，見三重售後回租，本頁不展開。
| 情境 | 分界訊號 | 第一步 | 不該整合的岔路 |
|---|---|---|---|
| 一・月付還吃得下 | 沒動到循環 | 排各筆總費用年百分率，只併信貸 | 房貸利率已貼近 2.29%（中央銀行，115 年 7 月）、餘額小：不動 |
| 二・靠卡循補洞 | 循環餘額幾個月沒歸零 | 以不動產擔保併卡循與信貸，先併貼 15% 上限的 | 整合後單一月付仍高於薪水扣掉生活費的餘裕：換一種壓力而已 |
| 三・民間已進場 | 月息計價、謄本有非金融機構設定 | 先代償塗銷民間那一筆，再併其他 | 已逾期或協商中：先看協商；量級超過：看售後回租 |
三種情境的分界是帳戶裡看得到的訊號，不是任何百分比；本頁不代入月付占收入的門檻，也不代入成數、利率與核貸機率。
不論是三和路巷子裡的老公寓，還是二重埔重劃區的電梯大樓，三種情境的額度算法相同：
房屋估值 × 可貸成數 − 第一順位房貸剩餘本金 ＝ 可整合空間（概算）
分母的部分，統計只有新北的平均：每戶可支配所得 1,219,000 元、消費支出 909,000 元（113 年，新北市主計處家庭收支調查）；你的分母是自己的薪水。為什麼併成一筆之後現金流會少支出，看利率結構：民間借款多以月息計價，月息 1–2%（約當年息 12–24%）；信用卡循環利率上限為年利率 15%（銀行法第 47 條之 1）；銀行端的官方參考錨點則是五大銀行新承作購屋貸款利率 2.29%（中央銀行，115 年 7 月）。情境二、三裡年息兩位數的那幾筆，併進以不動產擔保的方案，利率換了量級；年限也拉長。
要講清楚的是：月付下降不等於總支出下降。銀行房貸的月付含本金攤還，正確的說法是「每月現金流少支出」；年限拉長之後，整體支付的總額可能反而增加。比較方案時請看總費用年百分率（APR）與總支出，不要只比月付。
你的實際利率依銀行鑑價、信用與還款能力逐案核定，比較方案請看總費用年百分率（APR）與總支出，最終核貸由金融機構決定。
鋮馨是不動產融資諮詢與媒合顧問，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方。你只要先做一件事：對照上面三段的訊號，告訴我們你在哪一段。情境一帶各筆信貸的最近一期帳單；情境二再加每張信用卡的帳單（循環信用餘額與利率那兩欄）；情境三再加借據或設定契約與謄本。共同要帶的是權狀影本、一胎最近的繳款紀錄、收入證明；在三和觀光夜市或果菜市場做生意、沒有薪轉的人，帶所得資料與存摺，收入怎麼證明見自營商沒有薪轉怎麼貸款。
一條底線：核貸前不預付任何費用、不交出權狀與存摺正本；手法辨識見二胎房貸詐騙怎麼分辨。
鋮馨總部在新北市中和區中正路 468 號。三重到中和不必轉車：捷運中和新蘆線的台北橋站（O13）、菜寮站（O14）、三重站（O15）、先嗇宮站（O16）都在同一條線上，往南到景安站（O02）下車。先用 LINE 把帳單拍過來，看謄本時再約。不申請不收費，面談不收費。
本頁不給百分比門檻，因為分母是你自己的薪水，不是統計。判斷用兩條線：有沒有開始動到信用卡循環、有沒有民間借款進場。沒動到循環是情境一，先排各筆總費用年百分率、只併信貸；循環餘額幾個月沒歸零是情境二，以不動產擔保併卡循與信貸；民間已進場是情境三，先代償塗銷再併其他。三重 15 至 64 歲人口占 70.10%（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》），這三段都是還在工作的人會經過的路。最終核貸由金融機構決定。
不會太早，這正是情境二的起點。循環信用餘額連續幾個月沒歸零，代表每月扣款已經超過薪水的餘裕，而循環信用利率上限是年利率 15%（銀行法第 47 條之 1），餘額每個月都在滾；等到民間進場再處理，順序會多一道代償塗銷。三重 15 至 64 歲人口占 70.10%（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》），這一段多半是還在上班、沒有人可以分擔的屋主。先把每張卡的循環餘額與利率抄下來，再看房子：三重公寓成交案件平均屋齡 45.9 年、98% 逾 30 年（依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計），一胎多半已低，可整合空間未必窄。成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入，最終核貸由金融機構決定。
要看兩個變數，不是只看屋齡。三重公寓 315 件每坪中位 45.6 萬元、成交案件平均屋齡 45.9 年、98% 逾 30 年（依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計），估值基數不高；但這類屋主一胎多半已清償，扣項小，可整合空間未必窄。另一個變數是三重特有的：危老重建核准 111 件、全市第 1（新北市都市更新處清冊，115 年 7 月 9 日），同一棟公寓落在已核定案旁邊與落在整合不了的街廓，鑑價看法不同。實際估值由銀行鑑價決定，本頁不預判。以上為三重全區型態別統計，不是任何一個路段的行情。
鑑價由銀行決定，本頁不預判，但先把事實準備好。三重區公所《地區災害防救計畫》（114 年 9 月版）寫明「三重區地勢低窪且平坦，海拔約 1.5~4.5 公尺，全區周邊環繞堤防」，並列出 13 個里淹水潛勢 1 至 2 公尺、500 毫米日雨量情境下受影響 3,171 戶；同時，二重疏洪道左岸加高工程 115 年 2 月 18 日完工，三重堤防 4,635 公尺「堤頂高於 200 年計畫洪水位加 1.5 m 出水高」（經濟部水利署第十河川分署）。鑑價時被問到里別，把潛勢圖與這幾個工程一起交出去，比讓銀行自己查好。
不能跳過順序。民間設定那一筆要先代償、塗銷，順位清乾淨之後銀行的整合方案才進得來；順序反了，件會卡在設定。先把月息換成年息——月息 1–2% 約當年息 12–24%——再跟信貸、卡循排在一起看。若只有民間這一筆是問題，路徑是分階段轉回銀行，見民間轉銀行；三筆都要處理，才是本頁的整合。三重只有一名老年人口居住的住宅 14,874 宅（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台），借據有可能是上一代簽的，謄本先調出來看設定。最終核貸由金融機構決定。
看還款來源的證明，不是看有沒有薪轉。所得資料、存摺進帳、營業稅申報是常見的三樣；三重果菜市場（中正北路 111 號）與三和觀光夜市一帶做生意的屋主，收入不固定不代表不能證明，但要先整理成銀行看得懂的樣子。若同時有公司名下的債，先做公司財務健檢把個人債與公司債分開，見三重公司財務健檢一頁；個人名下的三筆才走本頁的整合。曾遭拒貸仍可重新評估，最終核貸由金融機構決定。
每月現金流少支出，不等於安全。銀行房貸的月付含本金攤還，年限拉長之後整體支付的總額可能反而增加，比較時要看總費用年百分率與總支出。三重 0 至 14 歲人口占 10.22%、三區之中占比最小（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》），月付從頭到尾都是你自己扛，整合後那一筆若仍高於薪水扣掉生活費的餘裕，只是換一種壓力——這就是情境二的岔路。實際結果依個案而定，最終核貸由金融機構決定。
本文為一般資訊分享，非要約或個案承諾。貸款方案條件均依個案財務狀況、不動產與擔保條件及市場情況而定；本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方，最終核貸由金融機構決定。申請前請詳閱契約條款，並衡量自身還款能力。
對照三段的訊號，跟鋮馨說你在哪一段、把帳單拍過來；還在情境一、房子不該動的，我們會照實講，不會把你往後推一段。