永和貸款整合
永和貸款整合：
房在父母名下、債在子女身上，怎麼併
永和 210,038 人、95,932 戶（115 年 8 月，新北市民政局），65 歲以上占 25.15%、75 歲以上占 10.11%（同期，新北市民政局各區年齡統計）。這裡最常見的一種帳，不是一個人的：房子登記在父母名下，信貸、卡循、車貸在子女身上，兩代住同一個屋簷下，帳單卻分兩個名字寄來。整合前，先弄清楚你家是哪一種配置。
永和貸款整合
永和 210,038 人、95,932 戶（115 年 8 月，新北市民政局），65 歲以上占 25.15%、75 歲以上占 10.11%（同期，新北市民政局各區年齡統計）。這裡最常見的一種帳，不是一個人的：房子登記在父母名下，信貸、卡循、車貸在子女身上，兩代住同一個屋簷下，帳單卻分兩個名字寄來。整合前，先弄清楚你家是哪一種配置。
永和兩代同住的家要做貸款整合，第一個問題不是額度，是「誰的房、誰的債、誰簽名」。房子在父母名下、債在子女身上，整合方案要把兩代的資料放進同一份申請：以父母的不動產做擔保，借款人可以是父母、也可以是子女加上父母提供擔保。子女已經共同持分的，全體共有人要一起同意設定；父母當年替子女信貸簽了保人的，舊信貸清償後保人責任才結束，整合時父母的身分會換成另一種。額度來自「房屋估值 × 可貸成數 − 第一順位房貸剩餘本金」，成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。本公司非金融機構，最終核貸由金融機構決定。
先看住在永和房子裡的是誰。戶長平均 58.31 歲，65 歲以上的戶長有 34,077 位、占 35.52%（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台）。人口五年減少 5,622 人、減 2.56%，老化指數 212.34（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》）。房子的名字是父母那一代的，每天從捷運頂溪站（114 年進站日均 32,298 人次、新北第 4）過中正橋去上班的，是子女那一代。
再看房子本身。永和住宅 92,010 宅，平均屋齡 39.10 年；30 年以上占 69.27%、40 年以上占 55.06%、50 年以上占 19.74%；總樓層 5 層以下占 59.52%（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台）。市府核定的計畫書把這種房子寫得很直白：「永和區普遍建物型態為 5 層樓以下之公寓」（《劃定永和區頂溪捷運站西側都市更新計畫書》）。竹林路、得和路、保生路一帶多是這種街廓；永和戶長平均 58.31 歲（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台），房子常在上一代名下，一胎早已繳完或只剩尾數。
兩代的帳單就是這樣分開的：房子那張對帳單寄給父母，餘額很低甚至是零；信貸、卡循、車貸的帳單寄給子女，餘額不低、利率不低、扣款日不只一個。子女的債權銀行看不到父母的房子，父母的房子也沒有替子女的債做過任何事。貸款整合要做的，是把兩張名字不同的帳單放進同一份申請；怎麼放，看你家是下面哪一種配置。
最常見的一種：仁愛公園旁的公寓登記在父親或母親一個人名下，一胎已清償；兒子或女兒名下有幾筆信貸、幾張卡的循環，每個月從自己的薪水扣。整合方案要以父母的不動產做擔保，路有兩條：
兩條路的共同限制：父母的房子會被設定，子女繳不出來時處分的是父母的房子，簽名前就要講清楚。哪一條路核得下來、年限多長，依個案審核，最終核貸由金融機構決定。
第二種配置的房子不只一個名字。常見的來源有兩個：父母生前把部分持分贈與給子女；或父母一方過世，房子由另一方與所有子女繼承，登記成公同共有或分別共有。這時要整合的是其中一個子女的債，房子卻是好幾個人的。
路徑只有一條走得順：以整戶設定，全體共有人同意並到場簽名。只用自己那一份持分去設定，各承作機構規定不同，本頁不預判；繼承後還在公同共有、尚未辦分割或協議的，先把持分登記清楚才能談設定；規則與卡點見共有人不簽字，房子就卡死？一文，分割與登記屬專業事項，請協同地政士。
永和在這一點上有官方的背景描述。市府核定計畫書寫道，「永和區其社群結構特殊及產權結構複雜等因素，導致民間整合開發及重建困難」（《變更永和都市計畫細部計畫（第一次通盤檢討）》）；大陳義胞社區（新生、忠義、永成、大同 4 里）7 個更新單元流標，原因是「地上建築物多、土地權屬複雜」（新北市都市更新處）。產權複雜不只讓都更難，也讓一個子女用家裡的房子整合自己的債變難：一個共有人不簽，整戶就設定不了。
共有人都同意之後，才輪到估值。依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計，永和公寓 197 件每坪中位 51.7 萬元（成交案件平均屋齡 48.3 年）、華廈 47 件 58.9 萬元（29.1 年）、住宅大樓 147 件 69.0 萬元（19.4 年）。這是全區型態別的數字，不是任何一個生活圈的行情；巷道條件會再影響鑑價，計畫書寫永和「巷道彎曲狹小、寬度不一且不連續」（《劃定永和區頂溪捷運站西側都市更新計畫書》），銀行鑑價時會看到同一條巷子。
第三種配置的債名義上在子女身上，責任卻已經連到父母：幾年前子女辦信貸，父母簽了保人；現在子女繳不動，催繳電話打到樂華觀光夜市旁那間公寓的市內電話。
不論是仁愛公園旁、竹林路巷內，還是大陳義胞社區一帶的房子，三種配置的額度算法相同：
房屋估值 × 可貸成數 − 第一順位房貸剩餘本金 ＝ 可整合空間（概算）
永和的特徵在第三個變數：父母那一代的房子一胎多半已清償或只剩尾數，扣項小，空間未必小。可貸成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。
為什麼併成一筆之後，子女每月現金流會少支出？看的是利率結構。民間借款多以月息計價，月息 1–2%（約當年息 12–24%）；信用卡循環利率上限為年利率 15%（銀行法第 47 條之 1）；銀行端的官方參考錨點則是五大銀行新承作購屋貸款利率 2.29%（中央銀行，115 年 7 月）。子女名下年息兩位數的信貸與卡循，併進以父母不動產擔保的方案，利率換了量級；年限也拉長。
要講清楚的是：月付下降不等於總支出下降。銀行房貸的月付含本金攤還，正確的說法是「每月現金流少支出」；年限拉長之後，整體支付的總額可能反而增加。比較方案時請看總費用年百分率（APR）與總支出，不要只比月付。
你的實際利率依銀行鑑價、信用與還款能力逐案核定，比較方案請看總費用年百分率（APR）與總支出，最終核貸由金融機構決定。
鋮馨是不動產融資諮詢與媒合顧問，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方；我們能把三種配置的路徑講清楚，但下面三件事只有你家自己能決定——在保生路公寓的餐桌上，或是頂溪站西側更新地區還沒動工的老房子裡——而且要在對保之前決定。
路徑 A 是父母的帳戶，路徑 B 是子女的。兩代同住常常是「誰有錢誰先墊」，整合之後扣款帳戶要固定下來。
是父母給的，還是子女之後要還的？兄弟姊妹怎麼看？這會影響日後房子怎麼分；涉及贈與、繼承與稅務的專業事項請協同地政士或會計師，本頁只提醒要談。
整合之後房子被設定，子女的債就變成父母房子的債。永和 65 歲以上戶長占 35.52%（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台），這件事父母要親口說「我知道」，不是子女替他們說。
三件事談好，配置一、二、三才有意義。若子女的債已經不是整合能處理的量級，另有以父母不動產本身處理的路徑，見永和售後回租，本頁不展開。
父母那一袋：身分證、土地與建物謄本（看所有權人與持分）、一胎最近的繳款紀錄或清償證明、若簽過保人就帶舊信貸契約。子女那一袋：身分證、每一筆債最近一期帳單（餘額、利率、扣款日）、收入證明。配置二的家再加繼承或贈與的登記資料。先用 LINE 把兩袋拍過來，我們先判斷配置與路徑；看正本時再約，兩代一起來。
一條底線：核貸前不預付任何費用、不交出權狀與存摺正本；手法辨識見二胎房貸詐騙怎麼分辨。
鋮馨總部在新北市中和區中正路 468 號。從仁愛公園、樂華觀光夜市一帶騎車走永和中正路接中和中正路即到；捷運從頂溪站或永安市場站上車，往南勢角方向到景安站。永和鄰接中和四號公園，本就是同一個生活圈。不申請不收費，面談不收費。
可以評估，這就是配置一。以父母的不動產做擔保，借款人可以是父母（路徑 A）或你自己加上父母提供擔保（路徑 B），差在銀行審誰的還款來源、月付從誰的帳戶扣。永和 40 年以上住宅占 55.06%（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台），但父母的一胎多半已清償，扣項小。父母必須本人到場簽名，房子會被設定，這兩件事先講清楚。最終核貸由金融機構決定。
看借款人的收入。父母當借款人（路徑 A）時審的是父母的還款來源，年齡也會影響年限；父母收入以退休金為主、沒有薪資所得時，這條路會被看得很緊，通常會改走路徑 B：你當借款人、父母以永和的房子提供擔保，銀行審的就是你的收入證明。永和 75 歲以上人口占 10.11%（115 年 8 月，新北市民政局各區年齡統計），父母只剩退休金的家在永和並不特別。哪一條核得下來，依個案審核，最終核貸由金融機構決定。
要。這是配置二：以整戶設定需要全體共有人同意並到場；還在公同共有、尚未辦分割或協議的，先把持分登記清楚才能談設定，只用自己那一份持分設定，各承作機構規定不同，本頁不預判。永和的產權結構本來就被市府計畫書描述為「產權結構複雜」，大陳義胞社區更新單元流標的原因之一也是「土地權屬複雜」（新北市都市更新處）。分割與登記屬專業事項，請協同地政士；鋮馨協助的是共有人都同意之後的整合方案評估。
舊信貸清償後，她對那筆信貸的保人責任隨主債務消滅而結束。但要注意兩件事：一、整合方案若以她的永和房子擔保，她的身分會從保人換成擔保品提供人或借款人，責任型態不同，繳不出來時處分的是房子；二、先看舊信貸現在是正常、逾期還是協商中，已逾期或協商中的，整合不一定是對的第一步。她當年簽的是一般保人還是連帶保人，契約翻出來才知道，責任範圍差很多。最終核貸由金融機構決定。
估值基數確實會被拉低，空間卻不一定小。依內政部實價登錄開放資料 115 年第 1、2 季自行統計，永和公寓 197 件每坪中位 51.7 萬元、成交案件平均屋齡 48.3 年；市府計畫書寫永和「既有道路寬度僅約 2ｍ至 6ｍ，防救災功能受到限制」，銀行鑑價時會看到同一條巷子。但可整合空間是估值乘成數再扣第一順位房貸餘額，永和父母那一代的房子一胎多半已清償，扣項小，算出來的空間未必比新大樓窄。成數依銀行鑑價與個案審核，本頁不代入。
路徑 A 從父母帳戶扣、路徑 B 從子女帳戶扣，簽名前就要定下來。家裡要先談好的還有兩件：父母替子女清償的那部分是給的還是借的、日後房子怎麼分（涉及贈與、繼承與稅務的專業事項，請協同地政士或會計師）；以及繳不出來時房子會被處分，這件事父母要親口確認。永和 65 歲以上戶長占 35.52%（115 年第 1 季，內政部不動產資訊平台），房子是父母一輩子的東西，三件事談好再對保。
先看遲繳到什麼程度。近期有遲繳紀錄時，銀行端的評估會受影響；已經逾期一段時間或已進入協商的，債務協商可能才是對的路，兩者方向相反，差別見債務協商 vs 貸款整合一文。永和五年人口減少 2.56%（113 年底，新北市民政局《114 年度民政應用統計專刊》），留在家裡的子女常是唯一還在工作的那一個，父母想幫是人之常情，但幫的方法要對：先把舊信貸的狀態弄清楚，再決定是整合還是協商。曾遭拒貸仍可重新評估，最終核貸由金融機構決定。
本文為一般資訊分享，非要約或個案承諾。貸款方案條件均依個案財務狀況、不動產與擔保條件及市場情況而定；本公司非金融機構，提供諮詢與媒合協助、非資金提供方，最終核貸由金融機構決定。申請前請詳閱契約條款，並衡量自身還款能力。
父母的謄本一袋、子女的帳單一袋，先拍給鋮馨；我們回你是配置幾、走 A 還是 B、需要誰簽名。父母的房子不該動的，我們會照實講。