農地貸款完整指南：
農地可以貸款嗎？誰在承作、成數為什麼低、農舍與持分農地怎麼看、被拒了還有哪些路

查「農地貸款」「農地可以貸款嗎」「農地貸款成數」的人，多半已經問過一家農會或銀行，得到的答案不是「不做」就是「成數很低」，卻沒有人說清楚為什麼。

這篇把農地貸款從頭講一次：法規裡的農地是什麼、法律上能不能設定抵押、誰在承作、成數為什麼比住宅低、農舍與農地差在哪、持分農地與農用證明怎麼影響送件、被拒之後名下有房還有哪些路，最後是全部的官方出處。

農地是什麼？農業用地、耕地、農牧用地先分清

「農地」在日常對話裡是一個詞，在法規裡至少是三個。送件前先看土地登記謄本上的「使用分區」與「使用地類別」兩欄，因為承作機構看的是那兩欄，不是「農地」兩個字。

三件事跟送件直接有關：①只有「耕地」才有分割面積限制與私法人不得承受的規定（下面「成數為什麼低」會講）；②都市計畫內的農業區、保護區土地也算農業用地，但它不是「耕地」，承作機構對都市土地與非都市土地的看法不同；③實際有沒有作農業使用，會影響農用證明、農舍申請，也會影響承作機構對這筆土地的判斷。

農地可以貸款嗎？法律上可以設定抵押，問題在誰願意承作

農地是不動產。民法第 860 條：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」農業發展條例第 31 條也寫明，耕地「所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理」。所以「農地不能貸款」這句話在法律上不成立。

卡住的是另外三件事：

• 央行規定裡沒有針對農地的成數：中央銀行「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」（115 年 9 月 18 日生效）第二點第一款把金融機構定義為本國銀行、外國銀行在臺分行、信用合作社、全國農業金庫、農會信用部、漁會信用部、中華郵政及保險公司；但同點第六款的「購地貸款」是「指金融機構承作借款人為購買都市計畫劃定之住宅區或商業區土地，所辦理之抵押貸款」，農地不在這個定義裡。這代表農地抵押沒有央行統一的成數規定，要不要做、做幾成，全看各機構內規。
• 放款值怎麼算是法定的：銀行法第 37 條第 1 項：「借款人所提質物或抵押物之放款值，由銀行根據其時值、折舊率及銷售性，覈實決定。」農地的「銷售性」受法規限制（見下文），放款值自然保守。
• 政策性貸款有資格要求：政策性專案農貸有身分與用途規定，不是名下有農地就能申請；一般農地抵押貸款則看各經辦機構的內規。

誰在承作？農會信用部、全國農業金庫、少數商業銀行

農業金融法第 2 條：「本法所稱農業金融機構，包括農會信用部、漁會信用部（以下併稱信用部）及全國農業金庫。信用部指依農會法、漁會法及本法設立辦理信用業務者；全國農業金庫為信用部之上層機構。」農地抵押的主要承作者就是這個體系，再加上少數有農地抵押商品的商業銀行。

政策性購買耕地貸款：法規裡有數字的那一條

「擴大家庭農場經營規模協助農民購買耕地貸款辦法」（108 年 11 月 22 日修正，依農業發展條例第 43 條訂定）是少數把資格、額度、期限寫進法規的農地貸款：

• 對象（第 7 條第 1 項第 1 款，摘述）：年齡在十八歲以上六十五歲以下、購置或交換耕地以實際從事農業經營之家庭農場農民；購置後家庭農場經營耕地總面積應達一公頃以上，但購置毗鄰耕地或離農轉業農戶之全部耕地者不在此限；購置之耕地須與原耕地位於同一或毗鄰地段，離島地區不受此限。
• 額度（第 14 條第 1 款，原文）：「每一借款人最高貸款額度為新臺幣八百萬元，其額度按該耕地或農業用地當期公告現值計算之，並以不超過實際買賣價額或繼承之現金補償金額為限。」第 2 款：購置或交換耕地後，家庭農場耕地總面積超過五公頃部分不予貸款。
• 期限（第 12 條，原文）：「本貸款之貸款期限最長為二十年。」
• 利率：辦理政策性農業專案貸款辦法第 23 條規定各項專案農貸利率「如附表一，中央主管機關得視需要予以調整」，本頁不引用數字；同辦法第 24 條第 2 項，每一借款人所貸多數專案農貸的總餘額上限為新臺幣八百萬元，但附表所定最高貸款額度逾八百萬元者從其規定。

兩個提醒：這是政策性貸款，用途是「購買耕地」，不是拿既有農地週轉；資格與額度是法規上限，實際核定由經辦機構審核（依個案）。

農地成數為什麼低？五個寫在法規裡的原因

坊間整理的農地成數數字彼此不一致，也沒有官方出處，本頁不引用。能講清楚的是「為什麼各機構對農地保守」，原因都寫在法規裡：

假設例題：公告現值與買賣價額的差距

這題只是說明「為什麼額度看起來比成交價低很多」：差距來自計算基礎，不是來自某個成數。想知道自己那筆地的公告現值，調一份土地登記謄本就看得到。

農舍與農地的差異：有農舍不等於好貸

農舍是建物，農地是土地；法規把兩者綁在一起，但條件各自獨立。

對送件的意義有三個：①農舍不能單獨拿去設定，要連同坐落的農地一起；②89 年修法後取得農地所建的農舍未滿五年不能移轉（繼承、法院拍賣除外），承作機構會把這個處分限制算進放款值；③農舍如果沒照核定用途使用，農用證明會卡住，承作機構也會看使用執照與現況。

持分農地：先看能不能分割，再談承作

繼承來的農地常是共有。持分農地要先回答兩個問題：

• 能不能處分：土地法第 34 條之 1 第 1 項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」分別共有的應有部分可以單獨設定抵押，不在這一項的多數決範圍內；但承作機構對單獨持分幾乎不接受。持分貸款的完整說明見〈持分貸款完整指南〉。
• 能不能分割成單獨所有：農業發展條例第 16 條第 1 項第 3、4 款，本條例 89 年 1 月 4 日修正施行後所繼承之耕地，以及修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有；第 2 項規定這兩款共有耕地分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，且分割後之宗數不得超過共有人人數（摘述）。這兩款是 0.25 公頃限制的例外，但要先有協議或判決。

順序是：先談協議分割，或由其他共有人承接你的持分；談不成，共有物分割可以向法院請求；真的要用持分取得資金，民間資金方是否承作由資金方自行決定，費用與利率依契約揭露，簽約前先把年利率與總費用算清楚。

農用證明跟貸款有什麼關係

「農業用地作農業使用證明書」（農用證明）是依農業發展條例第 39 條核發的文件，法定用途是稅：申請農業用地移轉與自然人時不課徵土地增值稅（第 37 條第 1 項），以及申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈與稅或田賦（第 38 條；認定辦法第 3 條）。它不是貸款文件，但承作機構常用它判斷「這筆地是不是真的在農用」。

• 有效期限六個月：認定辦法第 14 條：「農業用地作農業使用證明書之有效期限為六個月；逾期失其效力。」送件前再申請，不要先備著。
• 不得認定為作農業使用的情形（認定辦法第 5 條，摘述）：農業設施或農舍之興建面積超過核准使用面積或未依核定用途使用；現場有阻斷排灌水系統等情事；現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。這些也是承作機構實地勘查時會看的東西。
• 繼承農地免徵遺產稅有五年條件（第 38 條第 1 項，摘述）：作農業使用之農業用地由繼承人或受遺贈人承受者免徵遺產稅，並自承受之年起十年免徵田賦；承受人自承受之日起五年內未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦；「但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。」繼承農地後想做任何資金安排，先把這五年的條件看清楚。

農地被拒了，還有哪些路

被一家婉拒，不代表每一家都不做；但先弄清楚被拒的原因是土地本身（分區、面積、持分、農用現況），還是信用、收入。下面幾條路性質不同，各自對應不同的卡點：

民間資金方以農地設定抵押：月息先換成年息再比

農地在農會與銀行走不通時，有些人會找民間資金方以農地設定抵押。民間資金方是否承作由資金方自行決定，費用與利率依契約揭露；本頁不寫成數。比較前先把月息換成年息：

依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分，其約定無效。同一筆農地設定第二順位抵押在法律上可行，民法第 865 條：「不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。」次順位的受償順序排在第一順位之後，簽約前請對方寫明年利率、總費用與清償表。無法如期清償時，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物（民法第 873 條），農地拍賣的買方同樣受私法人不得承受耕地的限制。月息怎麼年化，見〈民間借款月息怎麼換算成年利率〉；從民間分階段轉回銀行的做法，見〈民間借貸轉銀行貸款完整流程〉。

名下另有住宅：售後回租是產權跟租約的安排

名下另有自住房屋、資金需求大、短期內收入回不來、又想留在原地的人，可以比較的是售後回租：房子過戶給投資方、同時簽租約繼續住，並可保有日後依約買回的權利；是否適合依個案不動產與財務狀況評估。完整說明見〈售後回租完整指南〉，簽約前的查證見〈售後回租是詐騙嗎？簽約前必看 5 件事〉。

農地持有人最容易遇到的五個詐騙警訊

被農會或銀行婉拒、正在急的人，是假貸款廣告最喜歡的對象。遇到下面任何一種，先停：

1. 宣稱「不看分區、不看有沒有農用，額度照市價算」。放款值由承作機構依時值、折舊率與銷售性覈實決定，沒有第三人能替它決定。
2. 撥款前先匯錢。用驗證費、審核費、解凍金等名目，要你在撥款前先匯款。
3. 要你交出權狀正本、印鑑證明或帳戶。權狀正本與印鑑證明只交給你委任、看得到身分的地政士；存摺、提款卡、網路銀行密碼一律留在自己手上。洗錢防制法第 22 條規定，任何人不得將自己或他人向金融機構申請開立之帳戶交付、提供予他人使用（符合一般商業、金融交易習慣，或基於親友間信賴關係或其他正當理由者除外；摘述）。
4. 要你先簽本票、或先把農地「過戶給他們保管」。還沒確定資金方、還沒看到契約，就要你先簽本票或先移轉所有權的，直接停。
5. 只報月息、不寫年利率與總費用。依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分無效；報價不肯換算成年息、不肯寫清償表的，不要簽。

金管會 2023 年 11 月的新聞稿也提醒：有資金或債務協商需求，可以直接洽金融機構申辦或洽談；透過第三人或代辦業者辦理，可能遭收取高額代辦費，也可能衍生詐騙或個人資料遭不當利用的爭議。有疑慮，撥 165 反詐騙諮詢專線。被退件後常見的五種可疑要求，另見〈被銀行退件後，遇到這五種要求要先懷疑什麼？〉。

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農地貸款常見問題（FAQ）

Q1：農地可以貸款嗎？

法律上可以。農地是不動產，可以依民法第 860 條設定抵押權；農業發展條例第 31 條也規定耕地所有權之移轉登記依土地法及民法辦理。卡住的不是法律，而是承作意願與放款值：中央銀行不動產抵押貸款規定裡的「購地貸款」只指購買都市計畫劃定之住宅區或商業區土地之貸款，農地沒有統一的成數規定，要不要承作、承作幾成由各機構依內規、鑑價與銷售性決定。主要管道是農會信用部、全國農業金庫與少數商業銀行。

Q2：農地貸款可以貸幾成？

沒有官方統一數字。坊間整理的成數彼此不一致、也沒有出處，本頁不引用。各機構依銀行法第 37 條，按抵押物的時值、折舊率及銷售性覈實決定放款值；農地因為私法人原則上不得承受耕地、分割有 0.25 公頃門檻、使用受區域計畫法管制，銷售性低於住宅，放款值通常保守。法規裡有數字的是政策性購買耕地貸款：每一借款人最高 800 萬元，額度按當期公告現值計算、不超過實際買賣價額，期限最長 20 年；實際核定依個案。

Q3：農會信用部、全國農業金庫跟商業銀行差在哪？

農業金融法第 2 條把農會信用部、漁會信用部與全國農業金庫定義為農業金融機構，全國農業金庫是信用部的上層機構。信用部承作一般農地抵押貸款與政策性專案農貸；對非會員的不動產擔保放款，依主管機關訂的限額標準，逾放比率未滿 5% 的信用部，得以同一直轄市、縣（市）及毗鄰二鄉、鎮、市、區內的土地或建築物為擔保；逾放比率 5% 以上未滿 10% 者限住宅或已取得建照、雜照的建築基地，10% 以上者限住宅（摘述）；政策性專案農貸由中央主管機關規劃推動、經費由農業發展基金編列，資格、額度與用途寫在各項貸款辦法裡。商業銀行承作農地抵押的家數少，各家對分區、地區、面積、持分與用途的限制不同，要逐家看公開條件。

Q4：不是農民，名下有農地可以貸款嗎？

政策性專案農貸有身分與用途要求，例如購買耕地貸款的對象是 18 歲以上 65 歲以下、購置或交換耕地以實際從事農業經營之家庭農場農民，非農民不符合。一般農地抵押貸款沒有法律規定申請人要是農民；農會信用部對非會員也可以辦理不動產擔保放款，但依主管機關訂的限額標準，逾放比率未滿 5% 的信用部，得以同一直轄市、縣（市）及毗鄰二鄉、鎮、市、區內的土地或建築物為擔保；逾放比率 5% 以上未滿 10% 者限住宅或已取得建照、雜照的建築基地，10% 以上者限住宅（摘述），各信用部與銀行另有內規，常見的是看轄區與土地是否實際作農業使用；是否受理依各機構規定。

Q5：農地可以辦二胎嗎？

法律上同一筆不動產可以設定數個抵押權，次序依登記先後（民法第 865 條）。農會信用部與銀行是否承作農地次順位抵押依各機構內規，多數情況是民間資金方在看，由資金方自行決定是否承作；民間多以月息報價，比較前先換成年息（月息 1 分約當年息 12%、2 分約 24%），費用與利率依契約揭露；依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分，其約定無效。

Q6：持分農地可以貸款嗎？

分別共有的應有部分在法律上可以單獨設定抵押，但承作機構對單獨持分幾乎不接受。先看能不能整合產權：農業發展條例第 16 條第 1 項第 3、4 款，89 年 1 月 4 日修法後繼承的耕地、以及修法前的共有耕地，得分割為單獨所有，但應先取得共有人協議或法院確定判決，且分割後宗數不得超過共有人人數（摘述）。共有土地的處分、變更及設定地上權等權利依土地法第 34 條之 1 採多數決。整合不了，民間資金方是否承作由資金方自行決定，費用與利率依契約揭露。

Q7：有農舍的農地跟沒農舍的差在哪？

農舍是建物，農業發展條例第 18 條第 4 項規定「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」，不能單獨拿農舍去設定。89 年 1 月 4 日修法後取得農業用地的農民，在自有農業用地興建的農舍，滿五年始得移轉，因繼承或法院拍賣而移轉者除外。農舍如果興建面積超過核准使用面積或未依核定用途使用，依認定辦法不得認定為作農業使用，農用證明會卡住，承作機構也會看使用執照與現況。

Q8：農地貸款被拒，還有哪些路？

先弄清楚被拒的原因是土地本身（分區、面積、持分、農用現況）還是信用、收入。土地本身的問題：換管道逐家問農會信用部、全國農業金庫與有農地商品的銀行；持分先整合產權。名下另有住宅、負債多筆的人，可以用住宅評估增貸、二胎、把多筆負債整合成一筆房貸、把月息計價的民間借款分階段轉回銀行；以農地向民間資金方設定抵押，由資金方自行決定是否承作。名下另有住宅的人，另一條性質不同的路是售後回租：房子過戶給投資方、同時簽租約繼續住，並可保有日後依約買回的權利；是否適合依個案不動產與財務狀況評估。

資料來源與查詢日期（2026-11-05）

先把謄本上的分區、持分與現況攤開來看

鋮馨做的是不動產融資諮詢與媒合：把土地登記謄本上的使用分區、使用地類別、持分比例、他項權利設定與現場使用狀況攤開來看，先判斷卡點是土地本身還是信用、收入，再比較農會信用部、全國農業金庫、商業銀行、民間資金方，以及名下另有住宅時的增貸、整合、民間轉銀行、售後回租哪一條比較適合，然後鎖定一到兩家送件，不海投。走不通，我們會直接說。團隊歷來曾協助客戶向 39 家以上銀行與金融機構送件（並非同時合作或簽約家數）。

面談時請帶：身分證件、土地登記謄本與地籍圖謄本、農舍的使用執照（若有）、名下所有貸款的餘額與月付表、近 6 個月收入存摺或報稅資料；當天由你本人用自然人憑證調閱聯徵報告，我們在旁邊陪你一起看。

本文為一般資訊整理，非要約或個案承諾。法規、利率、費用與條件引用主管機關、聯徵中心及各機構官網公告（查詢日 2026-11-05），內容可能隨時調整，以最新公告與契約為準；文中試算為示意，非預測。民間資金方案由資金方自行決定是否承作。售後回租與貸款方案條件均依個案不動產條件、財務狀況與市場情況而定；本公司非金融機構，貸款類方案之最終核貸由金融機構決定。簽約前請詳閱契約條款，並衡量自身租金負擔與買回能力；如評估貸款方案，請一併衡量還款能力。