房貸轉貸完整指南：
轉貸是什麼、和轉增貸、增貸差在哪、什麼情況划算、總成本與回本月數怎麼算、名下有房還有哪些路

查「房貸轉貸」「房屋轉貸」「轉貸划算嗎」的人，多半是房貸繳了幾年、看到別家銀行的利率比自己低，想知道搬過去到底省多少、要花多少、值不值得。

這篇先把轉貸、轉增貸、增貸、二胎四條路放在同一張表上分清楚，再講什麼情況轉貸划算、總成本有哪些、用假設例題實算每月月付差、剩餘期間總利息差與回本月數；接著是轉貸的條件與流程、常見的坑，最後是銀行說不時名下有房還有哪些路，以及全部的官方出處。本頁講的是銀行之間的轉貸；手上是民間借款想轉回銀行的，另有專頁，本頁只帶一段。

房貸轉貸是什麼？轉貸、轉增貸、增貸、二胎一張表

房貸轉貸，是把整筆房貸從原銀行搬到另一家銀行：新銀行重新鑑價、重新設定第一順位抵押權，把撥款直接用來清償原銀行的貸款（代償），原銀行出具清償證明後塗銷舊設定。貸款金額不變，換的是銀行、利率、年期與契約條件。常被混在一起講的還有三條路：

這張表的重點只有一句：轉貸是「省利息」的工具，轉增貸、增貸、二胎是「拿到一筆錢」的工具，目的不同、算法不同。本頁後面的算式，都是針對「金額不變、只換銀行」的轉貸；要拿到一筆錢的人，請直接讀增貸那一頁，那裡有轉增貸的空間怎麼算。

什麼情況轉貸划算？先看三個數

轉貸划不划算，不是看新銀行的利率有多低，而是看三個數放在一起的結果：

• 利差：原利率減新利率。利差每 0.1 個百分點，每 100 萬元餘額每個月省下的利息約 83 元（100 萬 × 0.1% ÷ 12）。利差乘以剩餘本金，約是第一年省下的利息。
• 剩餘本金與年期：本金越高、剩的年數越長，同樣的利差省得越多；本金剩不多、或只剩幾年就繳完，省下的利息常蓋不過費用。
• 總費用：開辦費、設定登記費、地政士費、代償相關費用、鑑價費，以及原貸還在限制清償期間時的提前清償違約金。

把三個數放一起，算出來的就是回本月數＝總費用 ÷ 每月省下的利息。回本月數明顯短於你打算繼續住、繼續繳的時間，轉貸才有意義。下面先列情境，再用假設例題實算。

房貸轉貸要花哪些費用？總成本一張表

費用分四類：銀行收的、地政機關收的、地政士收的、原貸款契約約定的。下面只寫有公開收費標準或法條依據的數字，其餘以「依公告」「依約定」描述；兩家銀行的公開標準是例子，不是行情，實際以你送件的銀行為準。

例題：轉貸划不划算，把兩邊放同一張表（全部是假設數字）

假設原房貸餘額 800 萬元、剩餘 20 年（240 期）、原利率 2.6%，轉到另一家銀行利率 2.2%（利差 0.4 個百分點），年期不變、本息平均攤還。利率與費用都是假設的輸入值，不是行情，也不是任何銀行的條件。

三個結論句都要分開看：每月月付差約 1,550 元；剩餘 20 年總利息差約 37.2 萬元，扣掉費用淨省約 33.9 萬元；回本月數約 13 個月。注意月付差 1,550 元比第一個月的利息差 2,667 元小，因為年金法下月付固定、利息隨本金遞減，20 年平均下來每月省的利息就是 1,550 元；回本月數用的是轉貸初期實際省下的利息，所以粗估的 12.4 個月比逐月實算的第 13 個月略短。

同一個例子，換三個條件再算一次：

看出關鍵了嗎？B 的回本要將近四年，C 要將近三年；D 的月付看起來少了一萬二，但那是年期拉長的結果，總利息反而多付 66.7 萬元。月付差不等於省下的利息：年期一旦重設，月付差再大也不是省下來的。用自己的餘額、利率與年期算實際月付與總利息，見〈房貸試算表：本息平均攤還〉；月付占收入的比例會不會超過銀行門檻，見〈房貸負擔能力試算：DBR／DSR 安全線〉。

房貸轉貸的條件：新銀行看什麼

轉貸在新銀行眼中是一筆新的房貸申請，審的東西和第一次辦房貸一樣，多了一項「原貸的繳款紀錄」：

央行規定第九點寫明，金融機構辦理該規定所稱不動產抵押貸款（購置住宅貸款、購地、餘屋與工業區閒置土地抵押貸款）的轉貸或展期，不得藉由重新鑑價提高貸款金額。所以屬於央行規範的購置住宅貸款，轉貸是餘額搬家、不是重新鑑價加碼；想在轉貸時拉高額度的人，要先確認原貸款的類型，再看〈房屋增貸完整指南〉裡轉增貸那一段。

房貸轉貸流程：六步、兩到四週

1. 先回原銀行談。問能不能調整利率或轉換方案。有的銀行為了留客會調整條件；原銀行願意調，就省掉整套轉貸的費用與時間。
2. 翻契約。找出限制清償期間的到期日、提前清償違約金的計收方式、利率是固定還是機動、原貸是不是政策性優惠貸款。還在限制清償期間內，先算違約金再決定要不要等。
3. 比較兩到三家新銀行。問清楚利率與加碼方式、開辦費、代償相關費用、鑑價費、設定金額、年期能給幾年、新的限制清償期間幾年。先用各行公開條件頁比，再鎖定一家送件；同時向多家送件，每家都會留下聯徵被查詢的紀錄。
4. 送件、鑑價、審核。文件通常包括：身分證件、原貸款契約與近期繳款紀錄或餘額證明、不動產權狀與最新土地及建物謄本、收入證明（報稅資料、薪轉或存摺往來）；聯徵報告由你本人調閱。
5. 核准後對保、簽約。簽之前看三個地方：新的限制清償期間與違約金條款、總費用年百分率、年期與攤還方式。年期被拉長的，回頭看上面的情境 D。
6. 代償、塗銷、設定、撥款。新銀行把撥款直接用來清償原貸款，原銀行出具清償證明；塗銷舊設定與新設定由地政士連件送地政事務所；住宅火災及地震基本保險配合新銀行辦理。從送件到撥款多半要兩到四週，依銀行與地政作業而定。

轉貸常見的坑：五件事先想清楚

• 月付差不等於省利息。年期重設拉長，月付變輕、總利息變多；比較時把年期固定住再比，或直接比總利息。
• 限制清償期間重新起算。轉貸後的新契約通常有新的限制清償期間，最長可到三年；這三年內再想動，又是一筆違約金。
• 失去原優惠。政策性優惠貸款或原銀行的專案利率，轉出去就沒了；先向原銀行確認。
• 鑑價不如預期。新銀行核定的額度不夠清償原貸餘額時，差額要自備；先估量級再送件。
• 同時多家送件。每家都會留下聯徵被查詢的紀錄；先比公開條件，鎖定一到兩家再送。

三個警訊，遇到先停

1. 宣稱不用鑑價、不查聯徵就能轉貸，或宣稱有辦法讓銀行多核。銀行都會鑑價、都會看你的信用；跳過這些步驟的，不是在幫你。
2. 撥款前先匯錢。用驗證費、審核費、保險費、解凍金等名目，要你在撥款前先匯款。
3. 要你交出存摺、提款卡、網路銀行密碼或權狀正本。帳戶一律留在自己手上；印鑑證明與權狀正本，只交給你委任、看得到身分的地政士。洗錢防制法第 22 條規定（摘述），任何人不得將自己或他人向金融機構申請開立之帳戶交付、提供予他人使用（符合一般商業、金融交易習慣，或基於親友間信賴關係或其他正當理由者除外）。

金管會 2023 年 11 月的新聞稿也提醒：有資金或債務協商需求，可以直接洽金融機構申辦或洽談；透過第三人或代辦業者辦理，可能遭收取高額代辦費，也可能衍生詐騙或個人資料遭不當利用的爭議。有疑慮，撥 165 反詐騙諮詢專線。

銀行說不的時候：名下有房還有哪些路

轉貸被拒，或鑑價算完省不了多少，先弄清楚卡住的是哪一項：鑑價、收入、聯徵紀錄、負債比，還是原貸款的類型。原因不同，下面的路各對應不同的卡點：

民間借款轉銀行：另一條線，先把月息換成年息

本頁講的是銀行之間的轉貸。手上是民間借款、想轉回銀行的，算法不一樣：民間多用月息報價，月息 1 分＝每月 1%，約當年息 12%；月息 2 分約當年息 24%，要先換成年息再跟銀行的年利率比。依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分，其約定無效；簽約前請對方寫明年利率、總費用與清償表。民間轉銀行的做法是分階段：第一階段可以先媒合利率較低的民間資金方換約，由資金方自行決定是否承作，費用與利率依契約揭露；條件改善後再規劃轉回銀行。完整流程見〈民間轉銀行：借款整理、轉貸條件與流程〉與〈民間借款繳了好幾年，本金為什麼一毛沒少？〉；從民間月息轉回銀行後本金第一次往下走的過程（過往個案），見〈民間二胎轉銀行匿名案例〉。

售後回租：產權跟租約的安排

鑑價扣掉既有餘額後空間有限、算完省不了多少、又有一筆較大的資金需求的屋主，可以比較的是售後回租：房子過戶給投資方、同時簽租約繼續住，並可保有日後依約買回的權利；是否適合依個案不動產與財務狀況評估。金額多落在市值 7 到 9 成（依個案），因為第一步就是過戶，整筆不動產要能處分，持分或謄本上有查封的要先處理；租金、買回價格與期限都寫在契約裡，簽約前請把這三項看清楚。完整說明見〈售後回租完整指南〉，簽約前的查證見〈售後回租是詐騙嗎？簽約前必看 5 件事〉。

各地區與延伸閱讀

看你所在的區

• 〈中和民間轉銀行：把月息換成年息，帳本才看得懂〉
• 〈永和民間轉銀行：屋主的年齡，決定銀行怎麼算年期〉
• 〈板橋民間轉銀行：四個卡關點，一關一關過〉
• 〈永和房屋貸款怎麼選？增貸、二胎到售後回租的決策地圖〉

延伸閱讀

• 〈房屋增貸完整指南：增貸、轉增貸、二胎怎麼選〉
• 〈房屋二胎完整指南〉
• 〈債務整合完整指南〉
• 〈房貸寬限期完整指南：到期月付、延長與繳不出來怎麼辦〉
• 〈房貸被拒怎麼辦？完整指南〉
• 〈老屋貸款完整指南：屋齡 30 年以上能貸嗎？成數、年限與銀行怎麼看〉
• 〈持分貸款完整指南〉
• 〈民間借貸轉銀行貸款完整流程〉
• 〈民間借款繳了好幾年，本金為什麼一毛沒少？〉
• 〈名詞百科：轉貸〉

試算工具

• 〈房貸試算表：本息平均攤還〉
• 〈房貸負擔能力試算：DBR／DSR 安全線〉

房貸轉貸常見問題（FAQ）

Q1：房貸轉貸是什麼？和轉增貸、增貸差在哪？

房貸轉貸是把整筆房貸從原銀行搬到另一家銀行：由新銀行重新鑑價、重新設定抵押權，並清償原銀行的貸款，貸款金額不變、只換銀行與條件。轉增貸是在轉貸的同時把額度拉高，多出來的那筆是新借的錢；增貸是不換銀行，向原房貸銀行就同一間房子再加借。三者的順序通常是先問原銀行能不能調整條件或增貸，再比較轉貸或轉增貸，因為轉貸多了塗銷、重新設定與代償相關的費用。

Q2：房貸轉貸划算嗎？怎麼判斷？

看三個數：利差、剩餘本金與年期、總費用。利差乘以剩餘本金，約是第一年省下的利息；總費用包括新銀行的開辦費、抵押權設定登記費、地政士費、代償相關費用，以及原貸款還在限制清償期間時的提前清償違約金。費用除以每月省下的利息，就是回本月數；回本月數明顯短於你打算住、打算繳的時間，轉貸才有意義。利差只有零點幾個百分點、剩餘本金不多、或原貸還在綁約期內時，費用常吃掉省下的利息，依個案試算才知道。

Q3：房貸轉貸要花哪些費用？大概多少？

費用分四類：銀行收的、地政機關收的、地政士收的、原貸款契約約定的。銀行公開收費標準的例子：一家銀行公告不論新購屋、他行房貸轉貸至該行或既有房貸增加額度，經核准後酌收開辦費，新申請房貸案件 7,000 到 10,000 元／次；另一家公告購屋房貸手續費擔保品自住案件每件 8,000 元，適用限制清償期間 3 年的案件。抵押權設定登記費依土地法第 76 條按權利價值千分之一繳納；塗銷登記依土地法第 78 條免繳納登記費，但地政士費用另計。代償相關費用、鑑價費依各銀行公告，有的收、有的不收。原貸款若在限制清償期間內，另有提前清償違約金。以上是公開標準與示意，實際以你送件的銀行與契約為準。

Q4：轉貸的回本月數怎麼算？

回本月數＝總費用 ÷ 每月省下的利息，每月省下的利息＝剩餘本金 × 利差 ÷ 12。假設餘額 800 萬元、利差 0.4 個百分點，每月省下的利息約 2,667 元；費用合計 3.3 萬元，回本約 12.4 個月，逐月累計實算是第 13 個月回本。要用利息差算，不要用月付差：年金法下月付固定、利息隨本金遞減，所以月付差（這個例子約 1,550 元）比第一個月的利息差小；而年期一旦重設拉長，月付差會很大、總利息反而變多，月付差完全不等於省下的利息。

Q5：房貸還在限制清償期間（綁約期）可以轉貸嗎？違約金怎麼算？

可以辦，但原貸款契約約定的提前清償違約金要算進成本。金管會公告的個人購屋貸款定型化契約應記載事項第三點規定，限制清償期間自撥款日起不得超過三年，違約金的計收方式應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收；借款人死亡或重大傷殘並取得證明文件等因素而須提前清償者，金融機構不得收取。不得記載事項第十六點則規定不得約定提前還款違約金，但另提供優惠貸款條件及限制清償期間者除外。銀行公開的例子：一家公告撥款 1 年內 2%、滿 1 年至 2 年 1.5%、滿 2 年至 3 年 1%，以該行公告的計算基礎計收；另一家公告第 12 個月內 1%、第 13 到 24 個月 0.75%、第 25 到 36 個月 0.5%，按超額還款金額計付。先翻自己的契約，再決定要不要等綁約期過了再轉。

Q6：轉貸可以順便多借一筆嗎？轉增貸的限制是什麼？

可以評估，叫轉增貸：新銀行重新鑑價後，若鑑估值扣掉原貸餘額還有空間、收入與信用也撐得住，額度可以拉高，多出來的部分是新借的錢，利息另計。要注意央行規定第九點：金融機構辦理該規定所稱不動產抵押貸款（購置住宅貸款、購地、餘屋與工業區閒置土地抵押貸款）的轉貸或展期，不得藉由重新鑑價提高貸款金額；你的原貸款是不是屬於央行規範的購置住宅貸款，決定了這條用不用得上。轉增貸的空間怎麼算、增貸與二胎怎麼選，見房屋增貸完整指南。

Q7：房貸轉貸要多久？流程是什麼？要準備什麼文件？

流程通常是：先向原銀行問能不能調整利率或條件，再比較兩到三家新銀行的條件與費用，鎖定一家送件；新銀行鑑價與審核，核准後對保、簽約；接著由新銀行清償原貸款（代償），原銀行出具清償證明，塗銷與新設定由地政士連件送地政事務所，最後撥款。從送件到撥款多半要兩到四週，依銀行與地政作業而定。文件通常包括身分證件、原貸款契約與近期繳款紀錄或餘額證明、不動產權狀與最新謄本、收入證明（報稅資料、薪轉或存摺往來）；聯徵報告由你本人調閱。

Q8：轉貸被拒或鑑價不如預期，名下有房還有什麼路？

先弄清楚被拒的原因是鑑價、收入、聯徵紀錄還是負債比，原因不同、路不同。可以比較的方向有：回原銀行談條件、換一家內規不同的銀行再送、原銀行增貸或轉增貸、二胎、把多筆負債整合成一筆房貸、把民間借款分階段轉回銀行；另一條性質不同的路是售後回租，它是產權跟租約的安排：房子過戶給投資方、同時簽租約繼續住，並可保有日後依約買回的權利；是否適合依個案不動產與財務狀況評估。曾遭拒貸仍可重新評估。

資料來源與查詢日期（2026-11-05）

先把費用和利差攤開來算

鋮馨做的是不動產融資諮詢與媒合：把原貸款契約、餘額與攤還表、謄本上的設定現況、你本人調出的聯徵報告攤開來看，先算回本月數有沒有意義，再比較回原銀行談、轉貸、增貸、二胎、整合、民間轉銀行、售後回租哪一條比較適合，然後鎖定一到兩家送件，不海投。走不通，我們會直接說。團隊歷來曾協助客戶向 39 家以上銀行與金融機構送件（並非同時合作或簽約家數）。

面談時請帶：身分證件、原房貸契約與最近一期的繳款紀錄或餘額證明、名下所有貸款的餘額與月付表、近 6 個月收入存摺或報稅資料、不動產權狀與最新謄本；當天由你本人用自然人憑證調閱聯徵報告，我們在旁邊陪你一起看。

本文為一般資訊整理，非要約或個案承諾。法規、利率、費用與條件引用主管機關、聯徵中心及各機構官網公告（查詢日 2026-11-05），內容可能隨時調整，以最新公告與契約為準；文中試算為示意，非預測。民間資金方案由資金方自行決定是否承作。售後回租與貸款方案條件均依個案不動產條件、財務狀況與市場情況而定；本公司非金融機構，貸款類方案之最終核貸由金融機構決定。簽約前請詳閱契約條款，並衡量自身租金負擔與買回能力；如評估貸款方案，請一併衡量還款能力。